Yabancılardan Mortgage'e yoğun ilgi

Kira öder gibi ev sahibi olma sistemi olarak nitelendirilen Mortgage'e ilişkin yasa taslağı ekim ayında Meclis'te ele alınacak. Kiracıların umudu olan sistemin 2006 yılında uygulamaya geçmesi planlanıyor. Sistem kiralık ev fiyatlarının da düşmesini sağlayacak.
"İpotek bankacılığı" denilen mortgage sistemini başta kiracılar olmak üzere herkes merakla bekliyor. Konuya ilişkin olarak hazırlanan yasa tasarısı taslağının yaz ayları boyunca üzerinde çalışıldıktan sonra ekim ayında Meclis'te ele alınması ve 2006 yılından itibaren de uygulamaya geçirilmesi planlanıyor. Uygulamaya başlanması ile birlikte gayrimenkul sektörü hareketlilik kazanacak, vatandaşlar az maliyetli kredilerle uzun vadede ev sahibi olabilecekler. Verilen kredilerin ikincil piyasasının oluşmasıyla da bankacılık sektörü canlılık kazanacak. Mortgage sistemi bankaların verdiği krediden farklı işleyecek. Örneğin vatandaşların aldığı krediler ikincil piyasada satılacak.

Bu yıla yetiştirilemedi
Mortgage sisteminin uzun dönemde kiraların düşmesine olanak sağlayacağı ve kiralama taleplerini azaltacağı düşünülüyor. Sistemle ev sahibi olmak isteyenlerin uzun vadeli kredi sağlamakta zorlanmayacakları ve uzun vadeli konut kredisi olanaklarının genişleyeceği, bu sistemin dünyada yaygın olarak kullanıldığı belirtiliyor. İpotek kredilerinin GSMH'ye oranı Batı Avrupa'da yüzde 46, ABD'de yüzde 64, Kanada'da yüzde 40, Tayland ve Estonya'da yüzde 22 düzeyinde bulunuyor. Türkiye'de ise bu oran yüzde 1.34 civarında.
Uzun vadeli olarak kira öder gibi ev sahibi olmanın yolunu açan ve gayrimenkul sektörünün hareketlenmesini amaçlayan ipotek bankacılığı sistemine (Mortgage) ilişkin uzun bir hazırlık süreci yaşandı. 2004 yılında konuşulmaya başlanan sistemin önce 2005 yılında devreye girebileceği dile getirildi. Ancak yetiştirilemedi. Yasal altyapısı için hazırlanan taslağa artık son şeklinin verildiği ve Başbakanlığa gönderildiği belirtildi. Ekim ayından hemen sonra TBMM'de görüşülmesi beklenen yasal düzenlemenin yıl sonuna kadar yetişmesi halinde sistem artık 2006'dan itibaren devreye girecek.

Uzun bir hazırlık süreci
Mortgage sistemi için önce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Abant'ta bir çalıştay yaptı. Ardından da uluslararası bir konferansta tartışıldı. 9-10 Kasım 2004 tarihleri arasında "Konut Finansmanı-Türkiye Konferansı" adıyla yapılan toplantıda gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerdeki örnekler ele alındı. Türkiye'de ikincil piyasada sistemin nasıl gelişmesi gerektiği ve önündeki engeller ortaya konuldu. Sistemin geliştirilmesi için First'ten 4 kişilik bir ekip SPK'ya mevzuat açısından yardımcı olmak amacıyla Türkiye'ye geldi. First; IMF, Dünya Bankası, ABD, Almanya, İngiltere gibi bazı ülkelerin ortaklığından oluşan bir fon. First'e SPK'nın talepte bulunduğu ve hiçbir parasal karşılık almadan kendilerine yardımcı olmak amacıyla geldikleri, bunun aynı zamanda uluslararası sermaye akışı açısından da önemli olduğu vurgulandı. İpotek bankacılığı ile ciddi bir sermayenin Türkiye'ye gelmesinin beklendiğini ifade edildi. First'ün bunun için bir altyapı sağlayabileceği de konuşuldu. Dünya Bankası'nın da sistem için destek vermeye hazır olduğu, sistemin güçlü hazırlanması ile sermaye akışının daha hızlı gerçekleşebileceği belirtildi.

İpotek Finansmanı Kuruluşları
Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Taslağı 44 maddeden oluşuyor. Ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesinde finansman imkanlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi için, "İpotek Finansmanı Kuruluşları (İFK)" oluşturulacak. Bu kuruluş, konut finansmanı sağlayan kuruluşlara kaynak temin edecek, alacakların devralınması ve devredilmesi, konut finansman fonu kurulması ve bu yolla konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi, varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasası aracını ihraç, devralınan alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi, sistemden kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen ya da tamamen garanti edilmesi veya garanti edilmesine aracılık ve diğer konularda faaliyet gösterecek. Bu kuruluşların konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin 400 milyon YTL'ye kadar olan kısmı Hazine'nin geri ödeme garantisi altında bulunacak. İlk ipotek finansman kuruluşunun ise kamu öncülüğünde oluşturulmasının planlandığı ifade edildi. İçinde Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıflar Bankası, TOKİ gibi kamu kurum ve kuruluşlarının ortak olabileceği kaydedildi.

Ruhsatı olmayan konuta Mortgage de olmayacak
Mortgage sistemi kapsamına girecek olan konutların yapı kullanma izni almış olmaları şartı aranacak. Böylece kaçak yapılaşmanın önüne geçilecek. Konut finansmanı tanımına uygun olması şartıyla konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi de sistem içinde değerlendirilebilecek. Deprem tehlikesi ve ve kentsel dönüşüm projelerinin getirdiği ihtiyaçlar da giderilebilecek. İcra İflas Kanunu'nda yapılacak değişikliklerle ipotek teminatlı olarak konut finansmanı amacıyla kişilere sağlanan kaynakların ödenmemesi durumunda söz konusu ipoteklerin paraya çevrilme süreci de kısalacak. Bunun için gerekirse haciz yapılabilecek ya da rehnini paraya çevirebilecek.

Konut ayıplı olursa
Sistemde konutun ayıplı olması hususu da düşünüldü. Eğer konutta herhangi bir ayıp olursa, satıcı ve diğer sorumlular ile birlikte konut finansman kuruluşu da sorumlu olacak. Ancak bu sorumluluk teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile kullandırılan kredi miktarı ile sınırlı olacak. Eğer satın alınan konut zamanında ya da hiç teslim edilmezse tüketiciye karşı satıcı ile birlikte konut finansmanı kuruluş da kullandırılan kredi miktarı sorumlu olacak.
Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgi vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesi koşullarını içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorunda olacaklar. Bu formun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz olacak. Konut finansmanı sözleşmelerinde ise kredi tutarı, yıllık bazda faiz tutarı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı), toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderleri itibariyle dağılımı, istenecek teminatlar, borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları gibi çok ayrıntılı bilgilere yer verilecek.
İster sabit isterse değişken faiz uygulanabilecek
Kişiler alacakları kredilerde ister sabit isterlerse de değişken faizi seçebilecekler. Aynı kredi için her iki yöntem de esas alınabilecek. Oranlar sabit belirlenirse; sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise başlangıçta sözleşmede belirlenen oranlar, yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami oranları aşmamak üzere ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şartı aranacak.

Erken ödemenin bedeli var
Kredide faiz oranı sabit olarak belirlenirse sözleşmede yer verilmesi şartıyla bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması söz konusu olabilecek. Ancak bu durumda konut finansmanı kuruluşu tüketiciden erken ödeme ücreti isteyebilecek. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde 2'sini geçemeyecek. Oranlar değişken olarak belirlenmişse de erken ödeme ücreti talep edilemeyecek. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin nasıl yapılacağına Bakanlar Kurulu çıkaracağı bir yönetmelikle belirleyecek.
Konutların değerinin önem kazanacağı sistemde, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı alınması gerekecek. Bunun için Türkiye Gayrimenkul Değerleme Meslek Birliği'ne üyelik için başvuru yapılması şartı aranacak.

Yasa çıkınca iş bitmeyecek
Yasa çıkarıldıktan sonra da bazı ikincil düzenlemelerin yapılması gerekecek. Örneğin SPK, ipotek finansman kuruluşlarının kuruluşlarına, faaliyet izin esaslarına, tabi olacakları yükümlülüklere, Bakanlar Kurulu; konut finansmanına yönelik işlemlerde vadesinden önce yapılan ödemeler için faiz, komisyon ve kar payı indiriminin ne şekilde yapılacağına, Merkez Bankası; değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasları, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı da tüketicilere verilecek sözleşme öncesi bilgi formunun standartları, değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esasları ayrıca belirleyecek. Yani yasa çıktıktan sonra bu ikincil düzenlemelerin de teker teker çıkarılması gerekecek.

Mortgage sistemiyle gündeme gelecek bazı değişiklikler
* Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, "Konut Finansmanı Fonu" oluşturulacak. Fon geri ödeme güçlüğüne düşerse SPK, fonun idaresinin Yatırımcıları Koruma Fonu veya atanacak diğer bir temsilci tarafından yürütülmesine karar verebilecek.
* Varlık finansmanı fonu oluşturulacak. Fon; ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan mal varlığı olarak tarif edildi.
* Konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek.
* Konut finansman fonlarının düzenlenmesinde katılma belgesi niteliğinde menkul kıymetler oluşturulacak. Konut finansman fonu katılma belgeleri vadeli ve kuponlu ihraç edilebilecek, borsalarda işlem görebilecek.
* Satışı istenen taşınmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından yapılacak. Bunun için 3 yıllık bir geçiş dönemi olacak.
* Konut finansmanı amaçlı kullanılan kaynakların, faiz ve kar payı ödemeleri, kişilerin gelir vergisi matrahından düşürülebilecek.
*Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek.
* Konut finansman fonları ve varlık finansmanı fonları 2006 yılından itibaren devreye girecek yüzde 15'lik stopajda istisna olacak.

Banka kredisiyle karıştırılmamalı
Bankaların, uzun süren Mortgage hazırlık sürecinde ellerini çabuk tutarak konut kredisinde vadelerini uzatması ve faizlerini düşürmesi, kamuoyunda 'Mortgage başlandı' şeklinde algılandı. Ancak sistemin şu anda bankaların verdiği uzun vadeli konut kredileriyle karıştırılmaması gerekiyor. Kısa bir süre önce açıklama yapan Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener de bu noktaya dikkat çekti. "Kredi vadesi itibariyle benzerlik varmış gibi görünse de sistemin işleyişi tamamen farklıdır. Mortgage sistemi daha güvenli bir yapıyı ifade eder" diyen Şener, Mortgage sisteminde oluşacak kredilerdeki faiz oranlarının şu andaki yüzde 1.30 seviyesinden daha düşük olacağının altını çizdi.

Yurtdışı fonlardan yoğun ilgi
Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doğan Cansızlar, Türkiye'de bankaların kendi mevduat kaynakları ile sisteme ilişkin orta ve uzun vadeli finansmanları yapmalarının mümkün olmadığını, dolayısıyla yurtdışından taze kaynak ve orta ve uzun vadeli kaynakların bulunması gerektiğini söyledi. Bu anlamda yurtdışından oldukça önemli ve yoğun ilgi olduğunu kaydeden Cansızlar, bu sistemi bekleyen çok sayıda yabancı yatırımcı bulunduğunu ve bu yatırımcıların hem teknik destek istediklerini hem de fonlama açısından hazır olduklarını bildirdiklerini söyledi. SPK olarak, yurtdışından ilave kaynak girişine yönelik önemli bir düzenleme getirdiklerini ifade eden Cansızlar " Biz bu anlamda yurtdışından orta ve uzun vadeli fonların Türk sermaye piyasalarına gireceğini tahmin ediyoruz. Yabancı yatırımcıların gelmemesi için herhangi bir sebep yok." dedi.