Mortgage mı yoksa peşin mi?
Ev sahibi olmak birçoğumuzun alacağı en büyük kararlardan biridir. Mortgage düşük faizli ve uzun dönemli bir kredi olması nedeniyle birçoğumuzu idealimizdeki konuta ulaştıracak bir fırsat olabilir. Ayrıca, taşınmaz mal Türkiye şartlarında en güvenilir ve karlı yatırım araçlarından biri olmuştur. Mortgage taksitle taşınmaz mal alma fırsatını yaratmış, hem evsahibi olma hem de emlağa yatırım yapma olanağını peşin parası sınırlı olan milyonlarca kişiye açmıştır.
Ancak, mortgage ile taşınmaz mal almak, herkes icin uygun bir çözüm olmayabilir. Mortgage'in size uygun olup olmadığını anlamak için ihtiyaçlarınızı ve mali ödeme gücünüzü göz önüne almalısınız. Bu nedenle aşağıdaki dört noktayı dikkatlice okuyun.
1. Tayin ve Taşınma Durumunuz. Eğer 1-3 yıl içinde taşınmayı düşünüyorsanız, ev almak yerine kiralamayı düşünebilirsiniz. Eğer ev almaya karar verirseniz, taşındığınızda ne yapacağınızı planlamanız gerekir.
*
İlk seçeneğiniz taşındığınızda evinizi kiraya vermektir. Alacağınız kira aylık mortgage ödemelerinizi karşılayacak mıdır? Su anda yurdun birçok yöresinde, aylık kiralar mortgage ödemelerinin yaklaşık iki katı gibi bir rakamdır. Bu nedenle, bu seçenek birçok kişiye uymaz.
*
İkinci seçeneginiz, taşındığınız vakit evinizi satmaktır.
> Eğer emlak piyasalarindaki artma ve hareketlilik devam ederse, problem yoktur; kısa zamanda müşteri bulur ve kar edersiniz.
> Ancak, emlak piyasalarinda da kısa vadede risk vardir. Emlak fiyatları geçici olarak düşmüşse ve evinizi acilen satmanız gerekirse, zarar edebilirsiniz. Zarar durumunda, banka zararı sizinle paylaşmaz. Her durumda aldığınız mortgage kredisi ve faizinden siz sorumlusunuzdur. Eğer mortgage kredisi ve faizini bankaya zamanında geri ödemezseniz, taşınmaz malınız satılacağı gibi sizin ve kefiliniz hakkında icra takibi de açılabilir.
2. Peşinat. Mortgage almak icin alacağınız taşınmaz mal değerinin yaklaşık %10-25'i gibi bir miktarı bankaya peşinat olarak yatırmanız gerekmektedir. İleride sıfır peşinatlı mortgage ürünleri çıkabilicektir, ancak şu anda hemen hemen her banka peşinat istemektedir.
3. Düzenli Gelir. Tüm kredilerde oldugu gibi, aylık ödemelerin düzenli yapılması en önemli husustur. Mortgage ödemelerini karşılamak icin düzenli maaş, serbest meslek geliri ya da kira gelirinizin olması gerekir.
* Öncelikle, alacağınız mortgage'in aylık sabit ödemelerini bilmelisiniz. Eğer aylık ödemelerinizi hesaplamak iserseniz hesaplayıcıları tıklayin.
* Şu an kiraci iseniz, ödeme gücünüzü ölçerken, mortgage taksit miktarinizi ödediğiniz kira ile karşılaştırın. Eğer aradaki fark büyükse, bu miktari nasıl karşılayacağınızi planlamanız gerekir.
* Mortgage taksitlerini ödedikten sonra, aylık zorunlu ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek paranız kalıyor mu? Tüm paranızı mortgage ödemelerine yatırıp kredi kartlarından borç almak zorunda kalmayacağınıza emin olun.
* Gelirinizin aksaması durumunda acil durumlar icin ayırdığınız yeterli bir miktar paranız var mı? Hastalık, iş değiştirme, çocukların okula başlaması, taşıt tamir masrafları gibi büyük masraflar için para ayırmanız yerinde olur.
4. Alternatif yatırım Seçenekleri. Çoğumuz mortgage alarak ilk defa ev sahibi olmayı hedefleriz. Ancak bazılarımız yatırım amaçlı emlak almak için mortgage düşünebilirler.
* Yatırım amaçlı düşünüyorsanız, taşınmaz malı sattığınızda ne kadar net karınız olacağını hesaplamalısınız. Gelirinizden masrafları çıkardıktan sonra elinizde kalan para net karınızdır. Elinizde kalan net karın aldığınız riske ve harcadığınız zamana değmesi gerekir.
Masraflar. Faiz, bir sefere mahsus alım ve satım masrafları, sigortalar ve taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer aidatlar sizin toplam masraflarınızı oluşturur. Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın bir sefere mahsus alım ve satım masrafları (banka kredi kullandırma ücreti, emlakçı komisyonu, eksper raporu, vergi, tapu masrafı, v.s.) vardır. Bankanız taşınmaz mala deprem sigortası ve size bireysel yaşam sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar (bina bakım ve tamir masrafları v.s.) de ödemeniz gerekebilir.
Getiriler. Taşınmaz maldan dolayı kira geliriniz ve taşınmaz malın net değer artışı da toplam getirinizi oluşturur.
Eğer yatırım amaçlı düşünüyorsanız ve yüksek gelir getiren başka yatırım araçlarınız varsa (serbest meslek yatırımları, borsa yatırım araçları v.s.), emlaktan ziyade bu tip araçların avantajlarını da göz önüne alın. Kısa vadede nakide ihtiyacınız olacaksa daha likit (satımı kolay ve kısa zamanda yapılabilen) yatırım araçları size daha uygun olabilir. Ancak şunu unutmamak gerekir ki emlak Türkiye'de uzun vadede hem en az riski olan hem de en çok gelir getiren yatırım araçlarından biri olmuştur.
Saturday, May 19, 2007
Mortgage Nedir
Mortgage (Tutulu Satış Kredisi) Nedir? Mortgage Kredisi (Tutulu Satış Kredisi), ipotek (tutu) karşılığı verilen uzun (10 - 30 yıl) vadeli ve düşük faizli taşınmaz mal kredisidir. Yıllardır Amerika Birleşik Devletleri ve Avrupa ülkelerinde başarıyla uygulanan mortgage sistemi, taksitle taşınmaz mal almanızı sağlar. Türk Dil Kurumu "mortgage" sözcüğü için "Tutulu Satış Kredisi " ifadesini önermektedir.
*
Şu anda Türkiye'de uygulanan 4-5 yıl vadeli konut kredilerinin aksine, mortgage sistemi 15-30 yıl gibi uzun vadelere yayılır ve bu nedenle aylık ödemeler de kira seviyelerine iner.
*
Mortgage faizleri genelde bireysel kredi ve benzeri diğer kredi tiplerine göre daha düşüktür, çünkü mortgage veren banka alınan taşınmaz mala ipotek koyar. Mortgage ödemeleri düzenli yapılarak bitirildiği anda, bankanın ipoteği kalkar ve taşınmaz mal sizin olur. Ödemeler yapılmazsa, banka kredinin tamamı ve birikmiş faizi tahsil etmek üzere taşınmaz malı satma, hakkınızda ve kefiliniz hakkında icra takibi yapma yetkisine sahiptir. Mortgage vermek için her banka değişik kriterler uygulamakta ve değişik kredi koşulları, faiz oranları ve geri ödeme seçenekleri sunmaktadır. Ancak, hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz ve iyi bir kredi notunuz olmasını gerek koşacacaktır.
Mortgage Sistemi Nasıl İşler?
*
Vatandaş önce evi bulur ve satıcı ile pazarlığını yapar.
*
Vatandaş bankaya gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı bankadan talep eder.
*
Banka da gerekli araştırmayı yapar ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye krediyi verir.
*
Şu anda Türkiye'de uygulanan 4-5 yıl vadeli konut kredilerinin aksine, mortgage sistemi 15-30 yıl gibi uzun vadelere yayılır ve bu nedenle aylık ödemeler de kira seviyelerine iner.
*
Mortgage faizleri genelde bireysel kredi ve benzeri diğer kredi tiplerine göre daha düşüktür, çünkü mortgage veren banka alınan taşınmaz mala ipotek koyar. Mortgage ödemeleri düzenli yapılarak bitirildiği anda, bankanın ipoteği kalkar ve taşınmaz mal sizin olur. Ödemeler yapılmazsa, banka kredinin tamamı ve birikmiş faizi tahsil etmek üzere taşınmaz malı satma, hakkınızda ve kefiliniz hakkında icra takibi yapma yetkisine sahiptir. Mortgage vermek için her banka değişik kriterler uygulamakta ve değişik kredi koşulları, faiz oranları ve geri ödeme seçenekleri sunmaktadır. Ancak, hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz ve iyi bir kredi notunuz olmasını gerek koşacacaktır.
Mortgage Sistemi Nasıl İşler?
*
Vatandaş önce evi bulur ve satıcı ile pazarlığını yapar.
*
Vatandaş bankaya gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı bankadan talep eder.
*
Banka da gerekli araştırmayı yapar ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye krediyi verir.
Monday, March 5, 2007
Mortgage Projeleri Hazır
GÜNERİ İNŞAAT:
Bahçeşehir’de gerçekleştirdiği İkebana Projesi’nin ardından Kalamış’ta da profe geliştiren Güneri İnşaat Kuveyt Türk ile Mortgage kredisi kullandırmaya hazırlanıyor.
SOYAK:
İzmir Mavişehir’de gerçekleştirdiği projenin ardından İstanbul Kartal’da kendi arazisi üzerinde yeni bir proje gerçekleştirmeyi planlayan Soyak, bu konutların yapımına birkaç ay içinde başlamayı hedefliyor. Soyak 2008’de ise İzmir Urla’da villa projesine başlayacak.
REGNUM:
Sky Residece, Elitkent ve Bulgaristan’da gerçekleştirdiği konut projelerinin ardından bu yıl Haramidere’de bir ucuz konut projesi gerçekleştirecek olan Regnum, C grubunu hedef alan bu projede 1285 konut inşaa edecek. Fiyatların cazip olacağı belirtilen proje Nisan ayında satışa çıkarılacak.
TAŞYAPI:
Masshattan, Almon Hill gibi projelerle ön plana çıkan Taşyapı, bu yıl 5 yeni proje gerçekleştirecek. Hayata geçirilecek bu projeler alışveriş merkezi ve konut kompleksi olacak. Projeler, İçerenköy, Şişli, Seyrantepe ve Bağdat Caddesi’nde gerçekleştirilecek ve binlerce konuttan oluşacak. Üst gelir gruplarına yönelik gerçekleştirilecek bu projelerden İçerenköy projesinde B ve C grubu hedeflenecek.
YAPI KREDİ KORAY:
Evidea, Bis, İstanbul İstanbul gibi projelerle ön plana çıkan firma, şimdi Bahçeşehir’de yeni bir projeye hazırlanıyor. Bahçeşehir’de B ve C grubuna yönelik 750 konuttan oluşan bu projenin satışlarına önümüzdeki aylarda başlamayı hedefliyor. Bahçeşehir Projesi’nin yanısıra, Ankara Çankaya’da 62 konutluk butik bir rezidans inşaa etmeye hazırlanıyor.
ESTON:
Talep örgütlenmesiyle konut satışı gerçekleştiren ilk özel firma olan Eston’un, Büyükçekmece Yakuplu’da inşa ettiği Reşit Paşa Evleri Projesi’nin ilk etabından sonra ikinci ve üçüncü etabının satışına başlanıyor. 88 metrekarelik bir dairenin 74 bin YTL’ye alıcı bulduğu projede, 3 artı 1 dairenin fiyatları da 174 bin YTL’de kalıyor.
DÜNDAR İNŞAAT:
Ataşehir ve Rumeli Feneri’nde gerçekleştirdiği İstanblue ve Incity projelerinin satışını sürdüren Dündar İnşaat, yeni projeler gerçekleştirmek için kolları sıvadı. Şu anda imar konularının netlik kazanmadığı bu proıjelerde konut sayısı gibi özelliklerin de henüz belirlenemediğine dikkat çekiliyor.
BEYAZ İNŞAAT:
Beylikdüzü, Bakırköy gibi bölgelerde gerçekleştirdiği konut ve alışveriş merkezi kompleksleriyle ön plana çıkan Beyaz İnşaat, Beyaz Rezidans ve Beyazkent’in ardından şimdi de Avcılar’da 24 dairelik bir alışveriş merkezi rezidans kompleksine başlamaya hazırlanıyor. Avcılar Projesi’nin yanısıra Beylikdüzü’nde de 320 konutluk Beyaz City Park projesinin satışına başlayacak. Ayrıca, Bakırköy’de de 3 blok ve 30 konuttan oluşan Beyaz Konakların inşaatına önümüzdeki iki ay içinde başlanılacak.
KAYI:
Halkalı ve Mimar Sinan’da gerçekleştirdiği Ka Green ve Ka Blue projeleriyle ön plana çıkan Kayı İnşaat, Mortgage’ın ardından şimdi de İstanbul, Antalya ve Bursa’da yeni projeler gerçekleştirmek için kolları sıvadı. Firma Antalya’da yabacı yatırımcıya yönelik olarak golf sahalı villa yapmayı planlıyor
HASANOĞLU:
Bahçeşehir’de gerçekleştirdiği Banu Evleri’nin ardından şimdi de Ardıçlı Evler’in hemen yanında Opal Park projesine başlamaya hazırlanıyor. Toplam 30 dönümlük araziyi kapsayacak projede 7 katlı bloklarda toplam 300 daire bulunacak. 80 metrekare ile 80 metrekare arasında değişlen bu proje şu anda şantiye kurulum aşamasında.
TEKNİK YAPI:
Bu yıl, ortagelir gruplarına yönelik Kartal ve Uğur Mumcu’da toplam 1100 konutluk iki projenin hazırlıklarını sürdürüyor. Uğur Mumcu’da 22 dönümlük arazi üzerinde gerçekleştirilecek 600 konut, sahiplerine 24 ay içinde teslim edilecek ve metrekare fiyatları 850 dolar civarında olacak. Kartal’da ise 21 dönüm arsa üzerine ikinci bir proje hayata geçirilecek. Toplam 500 konut olarak planlanan projeye mayıs ayında başlanılacak. Projede dairelerin metrekare fiyatları 1000 doların altında tutulması planlanıyor.
OFTON:
Kurtuluş’ta gerçekleştireceği 210 konutluk projeye bir ay sonra, Bomonti’de inşaa edeceği 301 konutluk Elysium Residence’a ise 4 ay sonra başlamayı planlıyor. Firma 2008 yılında ise Kasımpaşa’da yeni bir proje gerçekleştireceğine dikkat çekiyor.
AĞAOĞLU:
Firma, İstanbul’da iki yeni proje gerçekleştirmeye hazırlanıyor. Eltes İnşaat arazilerinden Ataşehir’in doğu kısmındaki 285 dönümlük arazi üzerine yaklaşık 3 bin konut yapılacak. Ayrıca, Maslak Ayazağa’da bir konut projesi daha gerçekleştirmeye hazırlanıyor. Ağaoğlu bu yıl Bodrum’da gerçekleştireceği 5 bin konut, otel ve alışveriş merkezi kompleksine de başlamayı planlıyor. Çekmeköy’de yapımına başlanılan My Roseville projesi deyapımı süren projeler arasında yer alıyor.
HEKTAŞ:
Gebze’de mülkiyeti kendilerine ait olan arsada imar planı çalışmalarını sürdürüyor. İmar durumu netleştikten sonra, İdealist Köy Projesi’nin inşaatına başlanması planlanıyor. Konut sahibi olanların hobi olarak ekolojik tarımla ilgilenebileceği bu projede, sakinler istedikleri kadar tarla alanını ekip, değerlendirebilecek.
Bahçeşehir’de gerçekleştirdiği İkebana Projesi’nin ardından Kalamış’ta da profe geliştiren Güneri İnşaat Kuveyt Türk ile Mortgage kredisi kullandırmaya hazırlanıyor.
SOYAK:
İzmir Mavişehir’de gerçekleştirdiği projenin ardından İstanbul Kartal’da kendi arazisi üzerinde yeni bir proje gerçekleştirmeyi planlayan Soyak, bu konutların yapımına birkaç ay içinde başlamayı hedefliyor. Soyak 2008’de ise İzmir Urla’da villa projesine başlayacak.
REGNUM:
Sky Residece, Elitkent ve Bulgaristan’da gerçekleştirdiği konut projelerinin ardından bu yıl Haramidere’de bir ucuz konut projesi gerçekleştirecek olan Regnum, C grubunu hedef alan bu projede 1285 konut inşaa edecek. Fiyatların cazip olacağı belirtilen proje Nisan ayında satışa çıkarılacak.
TAŞYAPI:
Masshattan, Almon Hill gibi projelerle ön plana çıkan Taşyapı, bu yıl 5 yeni proje gerçekleştirecek. Hayata geçirilecek bu projeler alışveriş merkezi ve konut kompleksi olacak. Projeler, İçerenköy, Şişli, Seyrantepe ve Bağdat Caddesi’nde gerçekleştirilecek ve binlerce konuttan oluşacak. Üst gelir gruplarına yönelik gerçekleştirilecek bu projelerden İçerenköy projesinde B ve C grubu hedeflenecek.
YAPI KREDİ KORAY:
Evidea, Bis, İstanbul İstanbul gibi projelerle ön plana çıkan firma, şimdi Bahçeşehir’de yeni bir projeye hazırlanıyor. Bahçeşehir’de B ve C grubuna yönelik 750 konuttan oluşan bu projenin satışlarına önümüzdeki aylarda başlamayı hedefliyor. Bahçeşehir Projesi’nin yanısıra, Ankara Çankaya’da 62 konutluk butik bir rezidans inşaa etmeye hazırlanıyor.
ESTON:
Talep örgütlenmesiyle konut satışı gerçekleştiren ilk özel firma olan Eston’un, Büyükçekmece Yakuplu’da inşa ettiği Reşit Paşa Evleri Projesi’nin ilk etabından sonra ikinci ve üçüncü etabının satışına başlanıyor. 88 metrekarelik bir dairenin 74 bin YTL’ye alıcı bulduğu projede, 3 artı 1 dairenin fiyatları da 174 bin YTL’de kalıyor.
DÜNDAR İNŞAAT:
Ataşehir ve Rumeli Feneri’nde gerçekleştirdiği İstanblue ve Incity projelerinin satışını sürdüren Dündar İnşaat, yeni projeler gerçekleştirmek için kolları sıvadı. Şu anda imar konularının netlik kazanmadığı bu proıjelerde konut sayısı gibi özelliklerin de henüz belirlenemediğine dikkat çekiliyor.
BEYAZ İNŞAAT:
Beylikdüzü, Bakırköy gibi bölgelerde gerçekleştirdiği konut ve alışveriş merkezi kompleksleriyle ön plana çıkan Beyaz İnşaat, Beyaz Rezidans ve Beyazkent’in ardından şimdi de Avcılar’da 24 dairelik bir alışveriş merkezi rezidans kompleksine başlamaya hazırlanıyor. Avcılar Projesi’nin yanısıra Beylikdüzü’nde de 320 konutluk Beyaz City Park projesinin satışına başlayacak. Ayrıca, Bakırköy’de de 3 blok ve 30 konuttan oluşan Beyaz Konakların inşaatına önümüzdeki iki ay içinde başlanılacak.
KAYI:
Halkalı ve Mimar Sinan’da gerçekleştirdiği Ka Green ve Ka Blue projeleriyle ön plana çıkan Kayı İnşaat, Mortgage’ın ardından şimdi de İstanbul, Antalya ve Bursa’da yeni projeler gerçekleştirmek için kolları sıvadı. Firma Antalya’da yabacı yatırımcıya yönelik olarak golf sahalı villa yapmayı planlıyor
HASANOĞLU:
Bahçeşehir’de gerçekleştirdiği Banu Evleri’nin ardından şimdi de Ardıçlı Evler’in hemen yanında Opal Park projesine başlamaya hazırlanıyor. Toplam 30 dönümlük araziyi kapsayacak projede 7 katlı bloklarda toplam 300 daire bulunacak. 80 metrekare ile 80 metrekare arasında değişlen bu proje şu anda şantiye kurulum aşamasında.
TEKNİK YAPI:
Bu yıl, ortagelir gruplarına yönelik Kartal ve Uğur Mumcu’da toplam 1100 konutluk iki projenin hazırlıklarını sürdürüyor. Uğur Mumcu’da 22 dönümlük arazi üzerinde gerçekleştirilecek 600 konut, sahiplerine 24 ay içinde teslim edilecek ve metrekare fiyatları 850 dolar civarında olacak. Kartal’da ise 21 dönüm arsa üzerine ikinci bir proje hayata geçirilecek. Toplam 500 konut olarak planlanan projeye mayıs ayında başlanılacak. Projede dairelerin metrekare fiyatları 1000 doların altında tutulması planlanıyor.
OFTON:
Kurtuluş’ta gerçekleştireceği 210 konutluk projeye bir ay sonra, Bomonti’de inşaa edeceği 301 konutluk Elysium Residence’a ise 4 ay sonra başlamayı planlıyor. Firma 2008 yılında ise Kasımpaşa’da yeni bir proje gerçekleştireceğine dikkat çekiyor.
AĞAOĞLU:
Firma, İstanbul’da iki yeni proje gerçekleştirmeye hazırlanıyor. Eltes İnşaat arazilerinden Ataşehir’in doğu kısmındaki 285 dönümlük arazi üzerine yaklaşık 3 bin konut yapılacak. Ayrıca, Maslak Ayazağa’da bir konut projesi daha gerçekleştirmeye hazırlanıyor. Ağaoğlu bu yıl Bodrum’da gerçekleştireceği 5 bin konut, otel ve alışveriş merkezi kompleksine de başlamayı planlıyor. Çekmeköy’de yapımına başlanılan My Roseville projesi deyapımı süren projeler arasında yer alıyor.
HEKTAŞ:
Gebze’de mülkiyeti kendilerine ait olan arsada imar planı çalışmalarını sürdürüyor. İmar durumu netleştikten sonra, İdealist Köy Projesi’nin inşaatına başlanması planlanıyor. Konut sahibi olanların hobi olarak ekolojik tarımla ilgilenebileceği bu projede, sakinler istedikleri kadar tarla alanını ekip, değerlendirebilecek.
Mortgage'a teşvik yok
Maliye Bakanı Kemal Unakıtan, Mortgage kapsamında vergi teşviği konusuna ilişkin ''Öyle bir teşvik düşünmediğim için hesap da yapmıyorum. Olmaz inşallah'' dedi. Maliye Bakanı Unakıtan, Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren ve beraberindeki heyeti kabulünün ardından, gazetecilerin mortgage yasa tasarısı ile ilgili sorularını yanıtladı.
Mortgage yasa tasarısının bugün TBMM Genel Kurulunda ele alınacağını hatırlatan Unakıtan, görüşme öncesinde konuya ilişkin ahkam kesmenin doğru olmayacağını, sonucun hep birlikte görüleceğini söyledi. Tasarıya son şeklini TBMM Genel Kurulunun vereceğini kaydeden Unakıtan, bir soru üzerine, vergi teşviki konusuna sıcak bakmadığını bildirdi.
Bunun nedeninin sorulması üzerine Unakıtan, benzer uygulamaları yapan ABD ve Almanya gibi ülkelerin uygulamadan memnun olmadıklarını ve dönmenin yolunu aradıklarını söyledi. Vergi teşvikinin belli bir kesime uygulanacağına işaret eden Maliye Bakanı, bunun da vergide adaletsizlik yaratacağını kaydetti.
Mortgage'dan yararlanacak vatandaşlar için vergi teşvikinden ziyade faizlerin düşmesinin önem taşıdığını ifade eden Unakıtan, bunun için de ülke riskinin ve enflasyonun düşürülmesi gerektiğini dile getirdi. Unakıtan, konut faizlerinin geçen yıl yüzde 1 düzeyine gerilediğine işaret ederek, faizlerin yine ufak ufak inişe geçtiğini ve yüzde 1,5'lara indiğini kaydetti.
Unakıtan, ''Ekonomik politikalarımız istikrarlı bir şekilde giderse, hiçkimsenin şüphesi olmasın ki o faizler kısa süre sonra düşmeye başlayacak. Zaten düşüş trendi de başladı'' dedi. Mortgage ile ilgili olası vergi teşvikinin maliyetine yönelik soru üzerine de Bakan Unakıtan, ''Öyle bir teşvik düşünmediğim için hesap da yapmıyorum. Öyle hesaba falan girmiyorum. Niye öyle lüzumsuz hesaplar yapayım? Öyle bir teşvik düşünmüyorum çünkü. Olmaz inşallah'' diye konuştu.
Maliye Bakanı, bir gazetecinin ''Vergi teşviki yasaya girerse, bunu mali disiplinde gedik olarak mı algılayacağız?'' sorusunu yanıtlarken de, her alınan karara karşı önlem gerektiğini belirterek, öyle bir durumda, koşula uygun çalışmaya başlayacaklarını söyledi. Unakıtan, böyle bir teşvikin olmamasını ''kuvvetle arzu ettiğini'' tekrarladı. Başka bir soruyu yanıtlarken de yine mali disiplinin önemini vurgulayan Kemal Unakıtan, göreve geldiklerinde yüzde 14,6 olan bütçe açığının, 2006'da yüzde 0,07'ye gerilediğine dikkati çekerek, mali disiplini, yön için ''pusula'' gibi esas almak gerektiğini vurguladı.
Mortgage yasa tasarısının bugün TBMM Genel Kurulunda ele alınacağını hatırlatan Unakıtan, görüşme öncesinde konuya ilişkin ahkam kesmenin doğru olmayacağını, sonucun hep birlikte görüleceğini söyledi. Tasarıya son şeklini TBMM Genel Kurulunun vereceğini kaydeden Unakıtan, bir soru üzerine, vergi teşviki konusuna sıcak bakmadığını bildirdi.
Bunun nedeninin sorulması üzerine Unakıtan, benzer uygulamaları yapan ABD ve Almanya gibi ülkelerin uygulamadan memnun olmadıklarını ve dönmenin yolunu aradıklarını söyledi. Vergi teşvikinin belli bir kesime uygulanacağına işaret eden Maliye Bakanı, bunun da vergide adaletsizlik yaratacağını kaydetti.
Mortgage'dan yararlanacak vatandaşlar için vergi teşvikinden ziyade faizlerin düşmesinin önem taşıdığını ifade eden Unakıtan, bunun için de ülke riskinin ve enflasyonun düşürülmesi gerektiğini dile getirdi. Unakıtan, konut faizlerinin geçen yıl yüzde 1 düzeyine gerilediğine işaret ederek, faizlerin yine ufak ufak inişe geçtiğini ve yüzde 1,5'lara indiğini kaydetti.
Unakıtan, ''Ekonomik politikalarımız istikrarlı bir şekilde giderse, hiçkimsenin şüphesi olmasın ki o faizler kısa süre sonra düşmeye başlayacak. Zaten düşüş trendi de başladı'' dedi. Mortgage ile ilgili olası vergi teşvikinin maliyetine yönelik soru üzerine de Bakan Unakıtan, ''Öyle bir teşvik düşünmediğim için hesap da yapmıyorum. Öyle hesaba falan girmiyorum. Niye öyle lüzumsuz hesaplar yapayım? Öyle bir teşvik düşünmüyorum çünkü. Olmaz inşallah'' diye konuştu.
Maliye Bakanı, bir gazetecinin ''Vergi teşviki yasaya girerse, bunu mali disiplinde gedik olarak mı algılayacağız?'' sorusunu yanıtlarken de, her alınan karara karşı önlem gerektiğini belirterek, öyle bir durumda, koşula uygun çalışmaya başlayacaklarını söyledi. Unakıtan, böyle bir teşvikin olmamasını ''kuvvetle arzu ettiğini'' tekrarladı. Başka bir soruyu yanıtlarken de yine mali disiplinin önemini vurgulayan Kemal Unakıtan, göreve geldiklerinde yüzde 14,6 olan bütçe açığının, 2006'da yüzde 0,07'ye gerilediğine dikkati çekerek, mali disiplini, yön için ''pusula'' gibi esas almak gerektiğini vurguladı.
Mortgage Yasası Kimin Yararına
Mortgage Yasasının vatandaşın yararına olmadığını düşünüyorum.
İki yıl önce, konut kredisi faizleri minimum noktaya (%1 civarına) geldiği zaman bu yasanın da çıkarılması için birtakım çalışmalar vardı. Ancak yasa çıkarılacağı zamanlarda ekonomik dengeler bozulmuş, ani bir çalkantı olmuş, konut kredisi faizleri de hızlı bir yükselişle %2-2.5'lara tırmanmıştı. Dolayısıyla uygulama sıkıntısı yaşanacağından olmalı ki, yasa tasarısı uzunca bir süre gündemden kaldırılmıştı.
Böylece, geçen yıl bu tasarı için "ha yasalaştı ha yasalaşacak" diyen Devlet Bakanı Sayın Abdullah Şener'in söyledikleri gerçekleşememişti. Sayın Bakan birkaç aydır Mortgage'in 2007'de yasalaşacağı söylemleriyle tekrar gündem yarattı. Ve bu yasa tasarısı bugünlerde yasalaşmak üzere Meclis'te görüşülüyor.
Mortgage, aldığınız evi ipotek göstererek borçlanma yoluyla ev sahibi olmaktır. Eğer ki borcunuzu ödemede aksaklık yaparsanız (bu aksamanın kaç ay olacağı yapacağınız sözleşmede belli olacaktır), size tanınan süre sonunda banka evinizi satışa çıkaracaktır. Çünkü eviniz ipoteklidir ve borcunu ödediğiniz süre içerisinde size ait değildir. Bu borç ödeme süresi de öyle kısa bir süre değildir. Hani deniyor ya ömür boyu.
Özellikle Amerika'da bankaların ölü fiyatlarla satışa çıkardıkları ipotekli evleri satın alarak bu yolla zengin olanlardan sık, sık bahsedilir.
Yani Mortgage sistemi, insanları ev sahibi yapma yolunda, kimilerini mağdur ederken kimilerini de zengin edebilmektedir. Bu olasılık olumsuz gelişmeler üzerine kuruludur. İşin bir de olumlu yanını düşünmek gerekirse, ev alma gücü sınırlı olan vatandaşların, ödeme koşullarını yerine getirmek şartıyla, ev sahibi olabilmeleri de söz konusudur.
Hükümet Mortgage Yasasını çıkarmakta neden bu kadar ısrarlıdır?
Bugün okuduğum bir haberde mevcut konut kredilerinin bu yasa kapsamına alınacağı belirtilmektedir. Eğer öyle ise bu durum tüketicinin lehine midir, aleyhine midir? En basitinden bu yasaya dahil olmak istemeyen kredi sahiplerinin belli miktarlarda ceza ödemesi gerektiğine göre vatandaşın lehine bir durum söz konusu değil demek ki.
AKP, Hükümet olduğundan itibaren konut sektörünü canlı tutmaya, bankaların bu yolla hareketli olmasının önünü açmaya çalışmıştır. Konut sektörünü canlandırmanın öncülüğünü de Toplu Konut İdaresi yapmıştır. Vatandaşı haksızlığa uğramadan ev sahibi yapmak Devletin görevi olmalı ama ev yapıp satmak Devletin işi olmamalıdır. Maalesef Toplu Konut İdaresinin giriştiği konut atağında ne kadar çıkmazda-açmazda ya da ne kadar karda olduğunu kimse bilmemektedir.
Beş yıl önce başlatılan konut atağında, Türkiye konuta doymuştur demek doğru olmasa da bu sektörün vatandaşı sevindirmediği ortadadır ve bu da hiç kimsenin umurunda değildir. Konut fiyatlarının denetimsiz biçimde alıp başını uçması, ev sahibi olmaya özendirilen vatandaşın ne dikkatinde olmuştur ne de umurunda. Bu sektörü karlı gören birçok kişi ve kesim birer
bina yaparak, birer site kurarak ev satmaya yönelmiştir. Birçok kişi müteahhit olmayı tercih eder duruma gelmiştir. Ve bunun devamında, Türkiye'deki işsizlik doğrultusunda haklı olarak bir emlakçi patlaması yaşanmıştır.
Mortgage yasalaştığı zaman konut fiyatlarının %30-40 artacağını belirten çevreler biraz hayali konuşuyor olmalılar. Bugünkü konut fiyatları zaten o kadar şişirilmiş durumdadır. O kadar düşmesi gerekirken bir o kadar daha artması demek Mortgage'ın hiç işe yarmayacağı anlamına gelmektedir. Akılcı bir fiyat uygulaması olsun ki vatandaş da imkânları ölçüsünde ev sahibi olsun. Son yıllarda satılan konut fiyatları maliyetin çok kat üzerindedir.
Türkiye'de, 2004-2005 yıllarında çok fazla konutun temeli atıldı. Ve o zamanlar temelden ev alanlar şimdilerde evlerini teslim alacaklar.
Yani açığa çıkacak çok sayıda ev bulunmaktadır.
Bunun yanı sıra yapılmış ama satılamamış çok sayıda da konut bulunmaktadır.
Ve planı projesi hazır, başlayacak olanlar da az sayıda değildir.
Bu durumda konut sektöründe zaten talebi aşan bir arz mevcuttur. Talep olsun ki bu arz eritilsin. Yüksek fiyatlar talebi etkilediğine göre Mortgage konut sektörünün işine yaramayacaktır. Yani Mortgage geldi diye durgun olan konut sektörü canlanmayacaktır.
Konut kredisi faizleri mortgage'a selam çaktı. İşte son oranlar
Mortgage'ın yasalaşmasından sonra konut kredisi faizleri düşüşe geçti. Geçen yıl mayıs ayında meydana gelen dalgalanmadan sonra faizler aniden yükselmiş ve konut kredileri bıçak gibi kesilmişti
ESRA ÖZSÜMER
Geçen yılın mayıs ayında dövizde meydana gelen dalgalanmanın ardından aylık yüzde 1.07'lerden yüzde 2.5'lere kadar yükselen konut kredi faizleri, düşüşünü sürdürüyor.
Mortgage yasasının çıkmasıyla daha hızlı bir düşüş sürecine giren konut kredi faiz oranlarının ortalaması aylık yüzde 1.50 seviyesine kadar indi.
Şu anda en düşük konut kredisi faiz oranını, 3-60 ay arasındaki kredilerde aylık yüzde 1.50 ile Anadolubank uyguluyor. Anadolubank'ı 6 aydan 240 aya kadar olan tüm kredilerde aylık yüzde 1.53 faiz oranı uygulayan Garanti Bankası izliyor.
En yüksek vade oranıyla konut kredisi veren banka ise A Bank. A Bank, 1 ile 60 ay arasında değişen vadelerde aylık yüzde 2.08 ile 2.22 arasında değişen oranlarla konut kredisi kullandırıyor.
| Bankaların konut kredisi faiz oranları | ||||
|---|---|---|---|---|
| Banka adı | Yılbaşındaki vade aralığı (ay) | Yılbaşındaki faiz aralığı (%) | Şimdiki vade aralığı (ay) | Şimdiki faiz aralığı (%) |
| Yapı Kredi Bankası | 3 - 240 | 1,79 | 3 - 48 | 1,64 |
| Garanti Bankası | 6 - 240 | 1,58 - 1,66 | 6 - 240 | 1,53 |
| Akbank | 12 - 120 | 1,69 - 1,72 | 12 - 120 | 1,55 |
| Finansbank | 3 - 360 | 1,62 - 1,66 | 3 - 360 | 1,55 |
| Halkbank | 1 - 120 | 1,80 | 1 - 120 | 1,60 |
| İş Bankası | 1 - 60 | 1,79 | 1 - 120 | 1,55 |
| Denizbank | 3 - 120 | 1,80 | 3 - 120 | 1,59 |
| HSBC | 6 - 360 | 1,79 | 6 - 360 | 1,71 - 1,59 |
| Şekerbank | 1 - 120 | 1,85 - 1,80 | 1- 120 | 1,79 - 1,69 |
| Anadolubank | 3 - 120 | 1,57 - 1,65 | 3 - 120 | 1,50 - 1,54 |
| Ziraat Bankası | 1 - 120 | 1,75 | 1 - 120 | 1,60 |
| Vakıfbank | 1 - 240 | 1,80 | 1 - 240 | 1,55 |
| Fortis | 6 - 120 | 1,80 | 6 - 120 | 1,70 |
| Bank Asya | 6 - 60 | 1,90 | 6 - 60 | 1,80 |
| Tekstilbank | 1 - 120 | 1,85 - 1,88 | 1 - 120 | 1,79 - 1,82 |
| A Bank | 0 - 60 | 2,13 - 2,42 | 1 - 60 | 2,08 - 2,22 |
| TEB | 3 - 120 | 1,79 | 3 - 120 | 1,79 |
| Oyakbank | 3 - 144 | 1,94 | 3 - 144 | 1,69 |
| Millennium Bank | 1 - 180 | 1,68 | 1 - 180 | 1,59 |
* Konut kredi faiz oranları ve vade süreleri bankaların internet sitelerinden alınmıştır.
BSMV muafiyeti taksitleri rahatlatacak
Mortgage sistemi uygulanmaya başlayınca Banka ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) kaldırılacağı için kredi kullanıcısı önemli miktarda avantaj elde edecek.
| Kredi tutarı | 100.000 YTL |
| Vade | 120 ay |
| Aylık faiz (Yüzde) | 1.50 |
| BSMV'li aylık taksit | 1860 YTL |
| Toplam faiz | 117.356 YTL |
| Toplam BSMV | 5.868 YTL |
| BSMV düşüldükten sonraki aylık taksit | 1811 YTL |
Tarkan'dan Mortgage tüyoları
Ünlü sanatçı Tarkan, ev sahibi olmak isteyenlere mortgage tüyoları verdi. Sevgilisi Bilge Öztürk'le birlikte Hollanda'ya konsere giden Tarkan, Atatürk Havalimanı'nda Mortgage yasası ile ilgili konuştu. Mortgage'ın iyi bir sistem olduğunu söyleyen Tarkan, "Öyle hemen atlamamak lazım. Bankaların faizini düşünmek lazım.Gerçi düşük faizli sanırım ama uzun yıllara vurduğumuzda bu sisteme evet derim" dedi.
ABD'de bir dönem yaşayan ve bu ülkede mortgage ile bir ev sahibi olan Tarkan, şöyle konuştu: "İlk bakışta pratik gibi, kolay gibi ama baş ağrıtabilir. Uzun süre borçlanıyorsunuz. Bir yanda ev sahibi gibi oluyorsunuz fakat sürekli bir baskı altında olabilirsiniz.Önünüzü maddi anlamda görebiliyorsanız almalı, yoksa bir risk. Ekonomist gibi konuşuyorum.Pratik olduğu için öyle almıştım bir anda o kadar parayı ödemeye gerek yok. 5 yıl olur 10 yıl olur herkesin kendi bütçesine göre öyle hemen atlamamak lazım. Aslında iyi bir metot ama bankaların faizini düşünmek lazım, bunlar gerçi düşük faizli sanırım ama uzun yıllara vurduğunuzda evet derim."
Hayranlarının fotoğraf çektirmek için yarıştığı Tarkan, ertelenen bir konseri olduğu için Hollanda'ya gittiğini belirterek yeni Türkçe albümünün de müjdesini verdi.
Tarkan yeni albümünün de tarihini sır gibi saklarken 11-12 şarkıdan oluşacak albümünü yaza yetiştirmek istediğini söyledi.
Müzeyyen Senar'a gönderdiği hediyeyle ilgili bir soruya da Tarkan, "Bir ayakkabı alır mısın dedi çocuk gibi. Ayağa kalkması temennisiyle aldım. 14 Şubat'ta verdim. Kanı asil onun.O bir diva, şifalar diliyorum" diye cevap verdi. Tarkan, Sezen Aksu ile de albüm için görüştüğünü de sözlerine ekledi.
Bilge Öztürk de yeni albümü soran gazetecilere "Her biri ayrı hit, inanılmaz şarkılar. Çok güzeller. Ne kadar çalıştığını ben biliyorum" diye konuştu.Mortgage 1 yıl içinde araç talebini patlatır
OSD Başkanı Turgay Durak, mortgage ile birlikte inşaat sektöründe yaşanacak canlanmanın 1 yıllık sürede özellikle ticari araç talebini çok artıracağını söyledi.
Otomotiv Sanayicileri Derneği ve Ford Otosan Genel Müdürü Turgay Durak, mortgage'in konut sektöründeki talebi artıracağı için inşaat sektöründe bir patlamaya neden olacağını beklediklerini söyledi. Mortgage'in 3-5 aylık dönemde taksit yükü altına giren tüketicinin satın alma kararını etkileyebileceğini belirten Durak, "Ancak bu tutsat denen finansman sistemi konut, inşaat işini o kadar çok patlatacaksa inşaat yapılırken kum çakıl çimento lazım, o evlerin tesisatları için malzeme lazım. İnsanlar o evleri gezecek ve bu evlerin hepsi şehir dışında. Bu evleri aldıktan sonra mobilya, beyaz eşya bir şeylerle oraya gelecek. En mühimi o insanlar o evlerde oturduktan sonra toplu taşıma olacak. En başta kamyoncularla kamyonet yapanlara iş çıkacak. 2-3 yıl içinde de toplu taşıma ve otomobil almak isteyenlerin sayısı artacak. Çünkü cazibe merkezleri olarak yaşam ve iş alanları şehrin merkezinden uzaklaştıkça araçlara olan ihtiyaç artacak. Tutsat en fazla 1 yıl içinde daha da olumlu diye bakıyorum" diye konuştu.
Seçimlerin etkisi
Durgun giden otomotiv satışlarının bu yıl nisan ayından itibaren canlanmasını beklediklerini ifade eden Durak bunda Cumhurbaşkanlığı seçiminin netleşmesi dışında mevsimsellik faktörünün de rol oynayacağını kaydetti. Durak seçimler öncesinde bu yılın ilk 5- 6 ayında bir durgunluk olabileceğini ancak toplam pazarda canlılığın mayıs ve haziran aylarında mevsimle beraber artmaya başlayacağını ümit ettiklerini kaydetti. Ekonomide olası bir dalglanmanın sektöre etkisinin sınırlı olacağını savunan Durak sektörün üretiminin üçte ikisini ihraç ettiğini ve kurdukları tesislerin 3 vardiya ile ürün sağladığını ifade etti.
ERKAN KIZILOCAK
Otomotiv Sanayicileri Derneği ve Ford Otosan Genel Müdürü Turgay Durak, mortgage'in konut sektöründeki talebi artıracağı için inşaat sektöründe bir patlamaya neden olacağını beklediklerini söyledi. Mortgage'in 3-5 aylık dönemde taksit yükü altına giren tüketicinin satın alma kararını etkileyebileceğini belirten Durak, "Ancak bu tutsat denen finansman sistemi konut, inşaat işini o kadar çok patlatacaksa inşaat yapılırken kum çakıl çimento lazım, o evlerin tesisatları için malzeme lazım. İnsanlar o evleri gezecek ve bu evlerin hepsi şehir dışında. Bu evleri aldıktan sonra mobilya, beyaz eşya bir şeylerle oraya gelecek. En mühimi o insanlar o evlerde oturduktan sonra toplu taşıma olacak. En başta kamyoncularla kamyonet yapanlara iş çıkacak. 2-3 yıl içinde de toplu taşıma ve otomobil almak isteyenlerin sayısı artacak. Çünkü cazibe merkezleri olarak yaşam ve iş alanları şehrin merkezinden uzaklaştıkça araçlara olan ihtiyaç artacak. Tutsat en fazla 1 yıl içinde daha da olumlu diye bakıyorum" diye konuştu.
Seçimlerin etkisi
Durgun giden otomotiv satışlarının bu yıl nisan ayından itibaren canlanmasını beklediklerini ifade eden Durak bunda Cumhurbaşkanlığı seçiminin netleşmesi dışında mevsimsellik faktörünün de rol oynayacağını kaydetti. Durak seçimler öncesinde bu yılın ilk 5- 6 ayında bir durgunluk olabileceğini ancak toplam pazarda canlılığın mayıs ve haziran aylarında mevsimle beraber artmaya başlayacağını ümit ettiklerini kaydetti. Ekonomide olası bir dalglanmanın sektöre etkisinin sınırlı olacağını savunan Durak sektörün üretiminin üçte ikisini ihraç ettiğini ve kurdukları tesislerin 3 vardiya ile ürün sağladığını ifade etti.
ERKAN KIZILOCAK
Orta gelirli mortgage için 2008’i beklesin
Vergi avantajları törpülenen mortgage pek çok Avrupa ülkesinde 200 yıldır uygulanan bir sistem. Türkiye’de yasal zemini oluşturulmaya çalışılan mortgage yasası çıkar çıkmaz, konut fiyatlarında başlayan artışların ekonomik nedenlerle açıklanması mümkün değildir. Çünkü; mortgage’ın işlemeye başlaması en iyi olasılıkla 2008’de olacaktır. İşlemeye başlaması için de, öncelikle faizlerin düşmesi, fonların yaratılması gerekir. Tabii alım gücünün artması, buna bağlı olarak da düzenli ödeme kabiliyetinin oluşması gerekir.
Vergi teşviği törpülendi
Vergi teşvikleri törpülendiği için, kısa ve orta vadede alt ve orta gelir grubuna avantaj sağlayamayacağı da açıktır. Şu anda, yüzde 1.55’ler seviyesindeki faiz fiyatıyla, 120 ay vadeyle aylık 1.800 YTL’yi aşan taksit ödemesiyle ev sahibi olma, umudu olmayanlara uzun vadede umut olur mu? Yani önümüzdeki 1-2 yıl içinde faiz yüzde 1’ler, 0.99’lar seviyesine iner ise bu kesim ev sahibi olur mu?
Konut fiyatlarının sistemin sadece konuşulmasına paralel artışa geçeceği beklentisi, kişi başına düşen gelirin ABD ve Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında, ortaya çıkan uçurum, giderek artan işsizlik bu umutları zayıflatıyor. Kimine göre; yüzde 30, kimi yüzde 15-20, ama artacağına kesin gözüyle bakılan konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin başında çarpık yapılaşmanın olduğu açıktır. Dövizde yukarı doğru zayıf bir dalganın faiz seviyesini hemen yukarılara taşıdığına çok kez tanık olduk. Ayrıca; mortgage konuşulurken tartışılmayan önemli bir konu da, Türkiye’deki para sıkıntısı. Yani; fonlar yaratılmadan ’mortgage’ın da işletilebilmesi mümkün değil.
Mortgage gelmiş neyimize
Tut-sat, tutulu satış, ipotekli konut finansmanı sistemi… Adına ne denirse densin ‘Mortgage Yasası’ dar ve sabit gelirlileri sevindirmedi. Maliye Bakanı Kemal Unakıtan’ın itirazı üzerine, kredi faizlerinin vergiden düşülmesine yeşil ışık yakan madde de kanundan çıkarıldı. |
Uzun lafın kısası, ‘belirli miktarda birikimi olmayanlar kanundan faydalanamayacak.’ Bu bir yorum değil, Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, söylüyor bunları: “Belli bir gelir düzeyine sahip olup konut alabilecek birikimi olmayanlar ve bu nedenle kira ödemeye mahkûm olanlar bu düzenlemeden yararlanıp konut sahibi olacaklardır.” Daha iyi anlaşılması için Ufak bir misal verelim. Diyelim ki 20 yıl vadeyle 100 bin YTL kredi kullanılacak. Ayda bin 860 YTL ödenmesi gerekiyor. Vergi indirimi kanundan uçurulmasaydı, taksit bin 75 YTL’ye kadar düşecekti. Konut sayısı artmadan ev fiyatlarının taksitleri kira öder gibi ödenecek makul seviyelere inmesi hayal.
Şimdi de kanunun ne getirdiğine bakalım. İki tür faiz uygulanacak. Biri sabit, diğeri değişken. Birinciyi tercih edenler ilk ve son taksitte de aynı parayı ödeyecek. Değişkende ise müşteri riski paylaştığı için, vade uzayabilecek ve faiz oranları aşağı çekilebilecek. Peşinatsızların kanundan faydalanamayacağını yinelemekte fayda var. Peşinatı piyasa şartları oluşturacak. Kredi alınan banka taksit iki ay aksadığında bir ay daha anlayış gösterecek. Yine ödenmezse binayı satabilecek. Bu arada finans temin eden kuruluş da inşaatın her aşamasını denetleyecek. İskân izinli binalar bu sistemle kredilendirilebilecek.
Şener'den Mortgage Uyarısı
| evlet Bakanı Abdüllatif Şener, ''öngörülen vadede aldığı krediyi ödeme kabiliyeti olmayan''ların konut finansmanı sistemi ''mortgage''dan yararlanamayacağını söyledi. |
| |
 Şener, kendisinin ''mortgage'' ile ev alıp almayacağı konusunda ise ''düşünürüm'' dedi. |
Faizler mortgage'ın önünde engel
Mortgage'ın uygulanmasında yaşanacak zorluklardan en önemlisinin yüksek faiz oranları olduğu belirtilirken, bu konuda deneyimli yabancılar da aynı düşünüyor
Türkiye'de yapılan yorımların benzerleri yabancı basında da yer alıyor.Bu kapsamda ünlü Financial Times gazetesi, mortgage yasasının hem ülkenin konut piyasasını, hem de kentsel çevresini değiştirebileceğini yazdı. Yasanın etkisinin kısa vadeli sınırlı olsa da uzun vadede derin olabileceğini de belirten gazete, ancak bunun için faiz oranlarının düşmesi ve faiz ödemelerinin vergiden düşürülebilmesi gerektiğini vurguladı. Financial Times, Ankara kaynaklı Vicent Boland imzalı haberinde TBMM tarafından onaylanmasının ardından Türkiye'de ilk defa mortgage sisteminin uygulanacağını belirterek, yeni yasanın hem ülkenin konut piyasasını, hem de kentsel çevresini değiştirebileceğini belirtti.
Türkiye'de yapılan yorımların benzerleri yabancı basında da yer alıyor.Bu kapsamda ünlü Financial Times gazetesi, mortgage yasasının hem ülkenin konut piyasasını, hem de kentsel çevresini değiştirebileceğini yazdı. Yasanın etkisinin kısa vadeli sınırlı olsa da uzun vadede derin olabileceğini de belirten gazete, ancak bunun için faiz oranlarının düşmesi ve faiz ödemelerinin vergiden düşürülebilmesi gerektiğini vurguladı. Financial Times, Ankara kaynaklı Vicent Boland imzalı haberinde TBMM tarafından onaylanmasının ardından Türkiye'de ilk defa mortgage sisteminin uygulanacağını belirterek, yeni yasanın hem ülkenin konut piyasasını, hem de kentsel çevresini değiştirebileceğini belirtti.
Türk halkı gayrimenkul aşığı
Türkiye'de şimdiye kadar konutların aile tasarrufları veya pahalı kısa vadeli konut kredileri ile satın alınabildiğine dikkat çeken gazete, Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener'in "Bu, Türkiye'nin finansman sisteminin en büyük reformlarından biridir" sözlerini de aktardı. Gazete, Türk halkının çok büyük bir gayrimenkul aşkının olduğunu belirterek ailelerinin yüzde 70'inin kendilerine ait bir konutta oturduklarına işaret etti. Financial Times'e konuşan Eurasia Grubu'ndan analist Wolfango Piccoli de, mortgage yasasının önemini vurgularken, "Bu potansiyel olarak büyük bir sosyal hukuk düzenlemesidir" diye konuştu.
Faizler yüzde 1'e inmeli
Analistlerin kısa vadede mortgage talebinin çeşitli faktörlerden dolayı düşük kalacağını söylediklerini kaydeden gazete, bu faktörlerden birinin faiz oranlarının olduğunu belirtti. Türkiye'de halen en düşük konut kredi faizlerinin yüzde 1.5-1.7 düzeyinde bulunduğuna işaret eden gazete, ekonomistlerin mortgage kredisi talebinin önemli ölçüde artması için faizlerin yüzde 1'e yakın bir düzeye inmesi gerektiğini söylediklerini bildirdi.
IMF'nin itirazlarına boyun eğdiler
Financial Times, ikinci faktörü de mortgage faizlerinin vergiden düşürülememesinin oluşturduğuna dikkat çekerken, "Yetkililer ve milletvekilleri, zaten dar olan vergi tabanını daha da düşüreceği için vergi muafiyetini getirmek istemeyen Maliye Bakanlığı ve IMF'nin itirazlarına boyun eğdiler" diye yazdı. Buna karşın gazete, durumun değişebileceğini belirterek, "Bu, IMF'nin Türkiye ile olan 10 milyar dolarlık programı gelecek yılda sona erdiğinde ve vergi reformları daha büyük bir vergi ödeme isteğine yol açarsa, değişebilir" değerlendirmesini yaptı.
Raymond James ekonomisti Özgür Altuğ da, "Yasayı gerçekten etkin hale getirmek için faiz oranlarının düşmesi ve faiz ödemelerinin vergiden düşürülmesi gerekecek. Mevcut durum, mortgage alıcıları için hala biraz cesaret kırıcıdır" şeklinde konuştu. Financial Times, "Eğer bu sınırlayıcı unsurlar çözümlenirse yasanın etkisi çok derin olabilir" ifadesini kullandı.
The Wall Street Journal:
'2007'de emlakta 4 milyar dolar hacim bekleniyor'
The Wall Street Journal gazetesi, Türkiye'de, büyüyen ekonominin, büyük alışveriş merkezleri başta olmak üzere, emlak sektörüne yapılacak yatırımları artıracağını bildirdi.
The Wall Street Journal Gazetesinin haberinde, Türkiye'nin, düzelen ekonomik durumu, siyasi istikrarı ve potansiyel AB üyesi olmasının yanı sıra genç nüfusu ile artan tüketici talebinin emlak sektörüne yatırım açısından önemli unsurlar olduğu vurgulandı. Gazetenin haberinde, AB'de Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'nın (GSYH) ortalama yüzde 2,4 oranında büyümesine rağmen, Türkiye'nin bu yıl, GSYH temelinde büyüme oranının yüzde 6,4 oranında olmasının beklendiği kaydedildi. Haberde, Türkiye'nin emlak sektörünün yerli ve yabancı yatırımcılar açısından cazibesinin daha da artacağı ifade edildi.
4 milyar dolarlık yatırım
The Wall Street Journal gazetesinin haberinde, geçen yıl, emlak sektöründeki işlem hacminin 1,1 milyar dolar olduğu belirtilirken, bu yıl emlak sektöründe 4 milyar dolarlık bir işlem hacmi beklendiği vurgulandı.
Büyük alışveriş merkezlerine ilgi
Türkiye'ye, son yıllarda, perakende sektörüne önemli oranda yatırım yapıldığı belirtilen haberde, bu yatırımların katlanarak devam edeceği ifade edildi. Haberde, Türkiye'de tüketim talebinin artması nedeniyle büyük alışveriş merkezi yatırımlarının artış gösterdiği ve başta İstanbul olmak üzere Ankara, İzmir, Antalya, Denizli, Muğla ve diğer bölgelere de alışveriş merkezi yatırımlarının sırada beklediği kaydedildi. Gazetenin haberinde, İstanbul'a, önümüzdeki beş yıl içinde 45 yeni büyük alışveriş merkezinin yapılmasının planlandığı vurgulandı.
Ünlü emlakçıdan 'Mortgage' öğütleri
Ünlü emlakçı Salim Taşçı, Meclis'te yasalaşan 'Mortgage' sistemi konusunda vatandaşlara bazı tavsiyelerde bulunarak, "Aceleci olmayın. Seçici davranın. Bir evin maket, makyaj, köpüğüne yani görünüşüne değil kalitesine bakın" dedi.
Taşçı, sistemin hayata geçmesiyle birlikte konut fiyatlarının da yükselmeyeceği inancını taşıyor. Fiyatların yükselmesi halinde finans kuruluşlarının ve müteahhitlerin bindikleri dalı kesmiş olacaklarını kaydeden ünlü emlakçı Taşçı, "Fiyatlar ilk etapta sanal olarak yükselse de daha sonra otomatik olarak düşer" dedi. Taşçı, ayrıca bu sistemle 100 bin YTL'lik konut alan birinin 25 bin YTL peşinat, geri kalan 75 bin YTL'yi 5 yıl vadeli kredide 750 ile 850 YTL arasında taksitlerle ödeyeceğini açıkladı. 100 bin YTL'lik bir konut için 10 yıl vadeli kredi kullanan birinin de aylık taksitlerinin 650 YTL'ye kadar düşeceğini belirten Taşçı, "Bugünkü faiz oranları ile bunu hesaplıyoruz. Ancak inşallah 2008 yılında uygulamaya geçildiğinde faizler daha da aşağıya düşecektir. O zaman bu rakam, dar gelirli kişilerin gücüne uygun olacaktır" diye konuştu. Taşçı Emlak'ın sahibi ve Uluslararası Emlak Uzmanları Genel Başkan Yardımcısı Salim Taşçı, önceki gün TBMM'de yasalaşan ve kamuoyunda 'Mortgage' olarak adlandırılan ipotekli konut finansmanı sistemi hayata geçmeden vatandaşları bazı tavsiyelerde bulundu. Mortgage'ın yasalaşmasından duyduğu memnuniyeti 'Gözün aydın Türkiye' sözleriyle dile getiren ünlü emlak müşaviri Taşçı, inşaat sektörünün canlanması için büyük bir adım atıldığını kaydetti. Türkiye'nin en büyük sektörlerinden birinin inşaat sektörü olduğuna işaret eden Taşçı, "Tarihi bir karar ve kanundur. Hükümetin almış olduğu bu kararla birlikte herkes elini taşın altına koyduğu zaman işsizlik azalır, faizler düşer. 2 bin 100 kaleme hükmeden bir sektördür. 300 ana sektörde çok büyük canlanma sağlar. Tabi burada kriter tek haneli enflasyon ve faizin düşük olmasıdır. Bunun için de sürekli çaba gösterildi enflasyonun düşürülmesi için. Evi olmayanlar için çok büyük fırsattır. Banka faizleri düşecektir. Denetim devletin elindedir. Çok güzel bir sistem inşallah düşünüldüğü gibi yürür" değerlendirmesini yaptı. Taşçı, Mortgage'ın hayata geçmesiyle birlikte 100 bin YTL'lik konut alan birinin 25 bin YTL peşinat ödeyeceğini, geri kalan 75 bin YTL'yi 5 yıl vadeli kredide 750 ile 850 YTL arasında taksitlerle ödeyeceğini açıkladı. 100 bin YTL'lik bir konut için 10 yıl vadeli kredi kullanan birinin aylık taksitlerinin 650 YTL'ye kadar düşeceğini belirten Taşçı, "Bugünkü faiz oranları ile bunu hesaplıyoruz. Ancak inşallah 2008 yılında uygulamaya geçildiğinde faizler daha da aşağıya düşecektir. O zaman bu rakam, dar gelirli kişilerin gücüne uygun olacaktır. Hükümet çıkardı bu kanunu. Herkesin yardımcı olması lazım. Müteahhitlerin yardımcı olması lazım. Kaliteli konut yapmaları gerekir. Finans kuruluşlarının da 'Ben çok kazanayım' dememesi gerekir. Normal faiz tahakkuk ettirmeli. O zaman orta direk artık tamamen ev sahibi olur" diye konuştu.
Taşçı, Mortgage ile konut fiyatlarının yükseleceğine de inanmıyor. Finans kuruluşlarını ve müteahhitleri 'fiyatı yükseltirseniz bindiğiniz dalı kesmiş olursunuz' diyerek uyaran Taşçı, fiyat konusunda duyarlı olup, aşırı faizden kaçınmalarını istedi. Sistemin ancak o zaman yerli yerine oturacağını kaydeden ünlü emlakçı, "İlk 6 ayda sanal artış görülebilir. Ama vatandaş seçici olsun. MMK diye adlandırdığımız maket, makyaj ve köpükten uzak dursun. Seçici olarak davrandıkları takdirde otomatik olarak sanal olarak yükselen fiyatlar da otomatik olarak düşer" dedi. Bir kimsenin durumunun elvermesi halinde bu sistemle 100 tane de ev alabileceğini, ikinci evini alanlar için ayrı bir vergi yükü gelmediğini ifade eden Taşçı, "İsteyen istediği kadar ev alabilir. Yeterki ödeme gücü olsun. Devletin de çok büyük kazancı olacaktır. Kayıt dışılık önlenmiş olacak. Ayrıca belediyeler de gelir elde etmiş olacak" diye konuştu. Taşçı ayrıca, 'Mortgage' ile ilgili olarak vatandaşlara bazı tavsiyelerde bulunmayı da ihmal etmedi. Vatandaşlardan acele etmemelerini isteyen Taşçı, şu öğütlerde bulundu:
"Aceleci olmayın. Ev alırken seçici davrarının. Nitelikli konutları önceliğinize alın. Eğer eviniz daha inşaat halindeyse önünüze konulan sözleşmeleri iyi okuyun. Makyaj, maket, köpüğe dikkat etsin. Yani evin görünüşüne, seramiğine değil kalitesine, niteliğine bakın. Faiz oranlarını seçerken de özellikle dikkatli olun." Taşçı, emlak sektörü olarak 'Mortgage' kelimesi yerine 'bitaş'ı önerdiklerinin de altını çizdi. Bitaş'ın açılımının 'banka ipotekli taşınmaz' olduğunu anlatan Taşçı, Mortgage'a yeni isim arayışı içinde olan Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'a da öz Türkçe olan 'bitaş'ı önerdi.
Taşçı, sistemin hayata geçmesiyle birlikte konut fiyatlarının da yükselmeyeceği inancını taşıyor. Fiyatların yükselmesi halinde finans kuruluşlarının ve müteahhitlerin bindikleri dalı kesmiş olacaklarını kaydeden ünlü emlakçı Taşçı, "Fiyatlar ilk etapta sanal olarak yükselse de daha sonra otomatik olarak düşer" dedi. Taşçı, ayrıca bu sistemle 100 bin YTL'lik konut alan birinin 25 bin YTL peşinat, geri kalan 75 bin YTL'yi 5 yıl vadeli kredide 750 ile 850 YTL arasında taksitlerle ödeyeceğini açıkladı. 100 bin YTL'lik bir konut için 10 yıl vadeli kredi kullanan birinin de aylık taksitlerinin 650 YTL'ye kadar düşeceğini belirten Taşçı, "Bugünkü faiz oranları ile bunu hesaplıyoruz. Ancak inşallah 2008 yılında uygulamaya geçildiğinde faizler daha da aşağıya düşecektir. O zaman bu rakam, dar gelirli kişilerin gücüne uygun olacaktır" diye konuştu. Taşçı Emlak'ın sahibi ve Uluslararası Emlak Uzmanları Genel Başkan Yardımcısı Salim Taşçı, önceki gün TBMM'de yasalaşan ve kamuoyunda 'Mortgage' olarak adlandırılan ipotekli konut finansmanı sistemi hayata geçmeden vatandaşları bazı tavsiyelerde bulundu. Mortgage'ın yasalaşmasından duyduğu memnuniyeti 'Gözün aydın Türkiye' sözleriyle dile getiren ünlü emlak müşaviri Taşçı, inşaat sektörünün canlanması için büyük bir adım atıldığını kaydetti. Türkiye'nin en büyük sektörlerinden birinin inşaat sektörü olduğuna işaret eden Taşçı, "Tarihi bir karar ve kanundur. Hükümetin almış olduğu bu kararla birlikte herkes elini taşın altına koyduğu zaman işsizlik azalır, faizler düşer. 2 bin 100 kaleme hükmeden bir sektördür. 300 ana sektörde çok büyük canlanma sağlar. Tabi burada kriter tek haneli enflasyon ve faizin düşük olmasıdır. Bunun için de sürekli çaba gösterildi enflasyonun düşürülmesi için. Evi olmayanlar için çok büyük fırsattır. Banka faizleri düşecektir. Denetim devletin elindedir. Çok güzel bir sistem inşallah düşünüldüğü gibi yürür" değerlendirmesini yaptı. Taşçı, Mortgage'ın hayata geçmesiyle birlikte 100 bin YTL'lik konut alan birinin 25 bin YTL peşinat ödeyeceğini, geri kalan 75 bin YTL'yi 5 yıl vadeli kredide 750 ile 850 YTL arasında taksitlerle ödeyeceğini açıkladı. 100 bin YTL'lik bir konut için 10 yıl vadeli kredi kullanan birinin aylık taksitlerinin 650 YTL'ye kadar düşeceğini belirten Taşçı, "Bugünkü faiz oranları ile bunu hesaplıyoruz. Ancak inşallah 2008 yılında uygulamaya geçildiğinde faizler daha da aşağıya düşecektir. O zaman bu rakam, dar gelirli kişilerin gücüne uygun olacaktır. Hükümet çıkardı bu kanunu. Herkesin yardımcı olması lazım. Müteahhitlerin yardımcı olması lazım. Kaliteli konut yapmaları gerekir. Finans kuruluşlarının da 'Ben çok kazanayım' dememesi gerekir. Normal faiz tahakkuk ettirmeli. O zaman orta direk artık tamamen ev sahibi olur" diye konuştu.
Taşçı, Mortgage ile konut fiyatlarının yükseleceğine de inanmıyor. Finans kuruluşlarını ve müteahhitleri 'fiyatı yükseltirseniz bindiğiniz dalı kesmiş olursunuz' diyerek uyaran Taşçı, fiyat konusunda duyarlı olup, aşırı faizden kaçınmalarını istedi. Sistemin ancak o zaman yerli yerine oturacağını kaydeden ünlü emlakçı, "İlk 6 ayda sanal artış görülebilir. Ama vatandaş seçici olsun. MMK diye adlandırdığımız maket, makyaj ve köpükten uzak dursun. Seçici olarak davrandıkları takdirde otomatik olarak sanal olarak yükselen fiyatlar da otomatik olarak düşer" dedi. Bir kimsenin durumunun elvermesi halinde bu sistemle 100 tane de ev alabileceğini, ikinci evini alanlar için ayrı bir vergi yükü gelmediğini ifade eden Taşçı, "İsteyen istediği kadar ev alabilir. Yeterki ödeme gücü olsun. Devletin de çok büyük kazancı olacaktır. Kayıt dışılık önlenmiş olacak. Ayrıca belediyeler de gelir elde etmiş olacak" diye konuştu. Taşçı ayrıca, 'Mortgage' ile ilgili olarak vatandaşlara bazı tavsiyelerde bulunmayı da ihmal etmedi. Vatandaşlardan acele etmemelerini isteyen Taşçı, şu öğütlerde bulundu:
"Aceleci olmayın. Ev alırken seçici davrarının. Nitelikli konutları önceliğinize alın. Eğer eviniz daha inşaat halindeyse önünüze konulan sözleşmeleri iyi okuyun. Makyaj, maket, köpüğe dikkat etsin. Yani evin görünüşüne, seramiğine değil kalitesine, niteliğine bakın. Faiz oranlarını seçerken de özellikle dikkatli olun." Taşçı, emlak sektörü olarak 'Mortgage' kelimesi yerine 'bitaş'ı önerdiklerinin de altını çizdi. Bitaş'ın açılımının 'banka ipotekli taşınmaz' olduğunu anlatan Taşçı, Mortgage'a yeni isim arayışı içinde olan Maliye Bakanı Kemal Unakıtan'a da öz Türkçe olan 'bitaş'ı önerdi.
Mortgage bedava ev dağıtma sistemi değil
NTV'nin sorularını yanıtlayan Bakan Şener, Mortgage ile ellerinde az miktar para olan ve belli miktar taksit ödeyebilecek durumda olanların ev sahibi olabileceklerini kaydetti. Bakan Şener'in verdiği üç örnek ise şöyle:
"Bir kişinin konut almak için 50 bin YTL'ye ihtiyacı varsa ve 20 yıl vadeli yüzde 1 faizle Mortgage kredisi alacak ve her ay 550 YTL ödeyecek.
50 bin YTL'ye ihtiyacı var. Yüzde yarıma faiz oranı düşmüşse, 358 YTL taksitle bu konutun sahibi olabilir. 100 bin YTL krediye ihtiyaç varsa faiz oranı yüzde 1.20 ise 20 yıl vadede ayda bin 273 YTL ödeyecek.
Düzenli ödeme yapma imkanı olmayan Mortgage kredisinden yararlanamayacak.
Vergi teşvikiyle ilgili yasada bazı avantajlar bulunduğunu, ancak bununla birlikte ücretlilerin, ödediği faizleri gelir vergisinden düşmelerine imkan sağlayan uygulamanın düzenlemede yer almadığını hatırlatan Şener sistemin gerekçesini ve getirilerini şöyle açıkladı:
"Ne avantajı var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi alacak, herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak. Örneğin, şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödemeyecekler. Bankalar konut kredisi vermeye devam edecekler. Uzun vadede sistem tamamıyla oturmuş, yerleşmiş olacak. Gelecek kuşaklar için de güçlü kredilendirme mekanizması oluşacak." 22.02.2007
Vergi teşvikiyle ilgili yasada bazı avantajlar bulunduğunu, ancak bununla birlikte ücretlilerin, ödediği faizleri gelir vergisinden düşmelerine imkan sağlayan uygulamanın düzenlemede yer almadığını hatırlatan Şener sistemin gerekçesini ve getirilerini şöyle açıkladı:
"Ne avantajı var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi alacak, herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak. Örneğin, şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödemeyecekler. Bankalar konut kredisi vermeye devam edecekler. Uzun vadede sistem tamamıyla oturmuş, yerleşmiş olacak. Gelecek kuşaklar için de güçlü kredilendirme mekanizması oluşacak." 22.02.2007
KONUT FİNANSMANISİSTEMİNİN (MORTGAGE) VERGİ BOYUTU
KONUT FİNANSMANISİSTEMİNİN (MORTGAGE) VERGİ BOYUTU
1. Konut finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetlere ödenen faiz, kâr payı veya benzeri gelirler Gelir Vergisi Kanunu’na göre elde eden açısından Menkul Sermaye İradı olarak kabul edilecek ve vergilendirilecek.
2- İpotekli sermaye piyasası araçları ile varlık teminatlı menkul kıymetlerden sağlanan faizler de Menkul Sermaye İradı olarak vergilendirilecek.
3- İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen kâr payı ve faiz gelirleri stopaj (kesinti) yoluyla kaynakta vergilendirilecek.
4- Konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar, ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar ve ipotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar Banka ve Sigorta Muameleleri (BSMV) vergisine tabi değil.
5- Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri için Harç alınmayacak.
6- Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden Binde 54 oranında harç alınacak.
7- Aşağıda belirtilen makbuz ve kağıtlar Damga Vergisinden İstisna Edilmiştir:
- Konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ve bu kuruluşların ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsilen menkul kıymet ihracı ve bu ihraca konu teminatlarla ilgili olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar,
- İpotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş ve ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsil eden menkul kıymetlerin ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar,
- Toplu Konut İdaresi Başkanlığının menkul kıymet ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluş tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar.
8- 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, ipotek finansmanı kuruluşları ya da üçüncü kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil) KDV den istisna tutulmuştur.
Mortgage'in faydalarını bir yıl sonra göreceğiz
Mortgage ile faizlerin düşeceği, sektöre ve inşaat firmalarına kalite geleceği, gayrimenkul piyasasının gelişeceği görüşünde birleşen uzmanlar, sistemin tam olarak oturmasının da bir yılı bulacağını söyledi
Türkiye’nin uzun süredir gündeminde olan, uzun vadeli dış yatırım çekerek konut finansmanını kolaylaştırmayı amaçlayan Mortgage Yasası bu hafta içinde çıktı. Yasayla birlikte gayrimenkul sektöründe olumlu bir hava esmeye başladı. Faizlerin düşeceği, sektöre ve inşaatcılara kalite geleceği, gayrimenkul piyasasının gelişeceği görüşünde birleşen uzmanlar, sistemin tam olarak oturmasının da bir yılı bulacağını söylüyor. Yabancı yatırımcı çekmek içinde olumlu bir adım olduğu altı çizilen Mortgage ile ilgili görüşlerini aldığımız uzmanlar şunları kaydetti...
Bahadır Teker (İstanbul Mortgage Genel Müdürü): Mortgage uzun vadeli bir proje. Bugünkü faiz koşulları nedeniyle ‘Mortgage ölü doğdu’ diyenler var. Buna kesinlikle katılmıyorum. Bu konuda zaten 20-30 sene geç kaldık. Daha fazla gecikilmemeliydi. Sistemin doğru çalışması için gereken bütün unsurlar içerisinde var. Daha sonra ihtiyaçlar oluştukça yeni düzenlemeler yapma gereği duyulacaktır, o zaman da zaten yapılır. Bu kanundan önümüzdeki 15-20 sene çok faydalar elde edeceğimize inanıyoruz. İlk olumlu etkilerini bir sene içerisinde, hem kredi faizlerindeki düşmeyle hem de daha uygun ve esnek kredilendirme şekilleriyle göreceğiz. Yabancı kaynakların da bu konuya kanalize edilmesi ile birlikte tüm süreç bir sene içerisinde oturacaktır. Gayrimenkul sektörü 2008 sonuna kadar asgari yüzde 30-40 büyüme gösterecek.
Erdoğan Bayraktar (TOKİ Başkanı) : Sistemle ev sahibi olmak için yüzde 25 peşinat yatırmanız gerekiyor. Biz ise yüzde 13 peşinatla konut satıyoruz. Ayrıca hiç peşinatsız evlerimiz de var. Bu da önümüzdeki dönemde TOKİ’ye olan talebin artacağını gösteriyor. Ayrıca şu anki banka faizlerinden daha düşük kredilendiriyoruz. TOKİ’nin konutları alt gelir grupları için daha cazip. Konuta ihtiyacı olan dar gelirli ve fakir kesimin umudu yine TOKİ olacak. Kanunun alt başlıklarında, teknik detaylarında, uygulamalarda birtakım problemler çıkması muhtemeldir. Bu problemler bir sene içerisinde giderilecektir.
Başak Soner (TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi) : Kira, Türk insanının en önemli gider kalemlerinden birini oluşturuyor. Gelişmiş ülkelerdeki gibi 30 yıl vadeyle ev satın almak yerine, 30 yıl boyunca kira ödemek bizde normal kabul ediliyor. Mortgage’ın, ev sahibi olmayı kolaylaştırıp, satışları yüzde 100 artıracağı bir gerçek. Sistemin ülkemize uyarlanması sırasında dikkat edilecek en önemli husus, kredi oranlarının düşük seviyede tutulması. Ayrıca konutların reel rakamlar üzerinden satılabilmesi için konutun değerini belirleyen ekspertiz şirketlerinin ve pazarlama faaliyetini gerçekleştiren emlakçıların rolü son derece önemli.
Yasemin Kaya (İkaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi): Sistem inşaat firmalarının modernleşmesini ve kalitenin yükselmesine neden olacak. İşini iyi yapan firmalar kalacak. Bu sistem gelişmişliğin bir göstergesi. Gelişmiş ülkelerde en fazla verilen krediler konut kredileri. Bizde faizler yüksek olduğu için konut kredileri çok kullanılamadı. Mortgage ile birlikte faizler de düşecek. Konut fiyatları değerini bulacak. Sistemde ilk başlarda problemler olacaktır ama herşey en fazla bir yılda rayına oturacaktır.
Haluk Sur (Forum İstanbul Yönetim Kurulu Üyesi) : Mortgage Türkiye’ye gelen yabancı yatırımları artıracaktır. Rekabet ortamı geliştikçe faizler de düşecek. Bu sistem yurtdışında yıllardır uygulanıyor, biz de onların hatalarından ders alarak sistemi bir an önce geliştiririz. Sektörün 50 milyar dolar konut kredi stoğu barajını geçmesi 5 yılı bulur. Bugün 16 milyar dolarda. Esas 20 sene sonra 300-400 milyar dolarlık bir konut kredi stoğu rakamına ulaşırız. Ayrıca çok büyük yabancı yatırımcılar da Türkiye’ye gelecek. Görüştüğüm bütün büyük yabancı yatırımcılar Türkiye’yi parlayan bir yıldız olarak gördüklerini söylüyorlar. Ayrıca bu büyük yatırımcılar Türkiye’deki dar gelirlilere yönelik yapılacak projelerde de bulunmak istiyorlar. Bu çok önemli bir gelişme.
´Türk modeli mortgage´ önerisi
Aygün, Meclis'te görüşülen Mortgage Yasa Tasarısı'na ''iş yeri edindirme kredisi''nin de eklenmesini istedi. Ticari gayri menkullere kredi verilmesi uygulamasının Batılı ülkelerde yaygın olduğunu belirten Aygün, ''Uzun vadeli, düşük faizli iş yeri edindirme kredisi ticaretin, sanayinin ve istihdamın önünü açar'' dedi. Mevcut sistemde ticari işletmelere yönelik kredilerin pahalı olduğunu hatırlatan Aygün, Türk halkının dört gözle beklediği Mortgage Yasası'nın, ticari işletmelere iş yeri edindirmek açısından da bulunmaz bir fırsat olduğunu
bildirdi. İş yeri edindirme kredisinin devreye girmesinin reel ekonomiye olumlu yansımaları olacağını belirten Aygün, ''Bir şirket, kendi malı olan bir iş yerinde faaliyet gösterirse, kiraya ödeyeceği kaynağı üretime ve dolayısıyla istihdama yöneltebilir. Mortgage Yasası ile böyle bir olanak yaratılırsa, krizde kepenk kapatan işletmelerin hiç değilse bir kısmını yeniden ticari hayata döndürebiliriz. Tehlikeli boyutlara ulaşan işsizliği azaltmış oluruz. ''
Eski krediler yeniden yapılandırılmalı
Mortgage öncesi yüksek faizle konut kredisi kullanan vatandaşlara da kolaylık sağlanmasını isteyen Aygün, yüksek faizle konut kredisi çekenlerin önemli bir bölümünün ödeme güçlüğü içine girdiklerini söyledi. Mortgage Yasası çıktıktan sonra, bu yüksek faizlerin bir miktar düşeceğine işaret eden Aygün, yüksek faizle konut kredisi çekenlere de bir kolaylık tanınmasını ve borçların düşen faiz oranlarına göre yeniden yapılandırılmasına gerektiğini söyledi.
Yabancılardan Mortgage'e yoğun ilgi
Kira öder gibi ev sahibi olma sistemi olarak nitelendirilen Mortgage'e ilişkin yasa taslağı ekim ayında Meclis'te ele alınacak. Kiracıların umudu olan sistemin 2006 yılında uygulamaya geçmesi planlanıyor. Sistem kiralık ev fiyatlarının da düşmesini sağlayacak. Bu yıla yetiştirilemedi Uzun bir hazırlık süreci İpotek Finansmanı Kuruluşları Ruhsatı olmayan konuta Mortgage de olmayacak Konut ayıplı olursa Erken ödemenin bedeli var Yasa çıkınca iş bitmeyecek Mortgage sistemiyle gündeme gelecek bazı değişiklikler Banka kredisiyle karıştırılmamalı Yurtdışı fonlardan yoğun ilgi
"İpotek bankacılığı" denilen mortgage sistemini başta kiracılar olmak üzere herkes merakla bekliyor. Konuya ilişkin olarak hazırlanan yasa tasarısı taslağının yaz ayları boyunca üzerinde çalışıldıktan sonra ekim ayında Meclis'te ele alınması ve 2006 yılından itibaren de uygulamaya geçirilmesi planlanıyor. Uygulamaya başlanması ile birlikte gayrimenkul sektörü hareketlilik kazanacak, vatandaşlar az maliyetli kredilerle uzun vadede ev sahibi olabilecekler. Verilen kredilerin ikincil piyasasının oluşmasıyla da bankacılık sektörü canlılık kazanacak. Mortgage sistemi bankaların verdiği krediden farklı işleyecek. Örneğin vatandaşların aldığı krediler ikincil piyasada satılacak.
Mortgage sisteminin uzun dönemde kiraların düşmesine olanak sağlayacağı ve kiralama taleplerini azaltacağı düşünülüyor. Sistemle ev sahibi olmak isteyenlerin uzun vadeli kredi sağlamakta zorlanmayacakları ve uzun vadeli konut kredisi olanaklarının genişleyeceği, bu sistemin dünyada yaygın olarak kullanıldığı belirtiliyor. İpotek kredilerinin GSMH'ye oranı Batı Avrupa'da yüzde 46, ABD'de yüzde 64, Kanada'da yüzde 40, Tayland ve Estonya'da yüzde 22 düzeyinde bulunuyor. Türkiye'de ise bu oran yüzde 1.34 civarında.
Uzun vadeli olarak kira öder gibi ev sahibi olmanın yolunu açan ve gayrimenkul sektörünün hareketlenmesini amaçlayan ipotek bankacılığı sistemine (Mortgage) ilişkin uzun bir hazırlık süreci yaşandı. 2004 yılında konuşulmaya başlanan sistemin önce 2005 yılında devreye girebileceği dile getirildi. Ancak yetiştirilemedi. Yasal altyapısı için hazırlanan taslağa artık son şeklinin verildiği ve Başbakanlığa gönderildiği belirtildi. Ekim ayından hemen sonra TBMM'de görüşülmesi beklenen yasal düzenlemenin yıl sonuna kadar yetişmesi halinde sistem artık 2006'dan itibaren devreye girecek.
Mortgage sistemi için önce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Abant'ta bir çalıştay yaptı. Ardından da uluslararası bir konferansta tartışıldı. 9-10 Kasım 2004 tarihleri arasında "Konut Finansmanı-Türkiye Konferansı" adıyla yapılan toplantıda gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerdeki örnekler ele alındı. Türkiye'de ikincil piyasada sistemin nasıl gelişmesi gerektiği ve önündeki engeller ortaya konuldu. Sistemin geliştirilmesi için First'ten 4 kişilik bir ekip SPK'ya mevzuat açısından yardımcı olmak amacıyla Türkiye'ye geldi. First; IMF, Dünya Bankası, ABD, Almanya, İngiltere gibi bazı ülkelerin ortaklığından oluşan bir fon. First'e SPK'nın talepte bulunduğu ve hiçbir parasal karşılık almadan kendilerine yardımcı olmak amacıyla geldikleri, bunun aynı zamanda uluslararası sermaye akışı açısından da önemli olduğu vurgulandı. İpotek bankacılığı ile ciddi bir sermayenin Türkiye'ye gelmesinin beklendiğini ifade edildi. First'ün bunun için bir altyapı sağlayabileceği de konuşuldu. Dünya Bankası'nın da sistem için destek vermeye hazır olduğu, sistemin güçlü hazırlanması ile sermaye akışının daha hızlı gerçekleşebileceği belirtildi.
Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Taslağı 44 maddeden oluşuyor. Ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesinde finansman imkanlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi için, "İpotek Finansmanı Kuruluşları (İFK)" oluşturulacak. Bu kuruluş, konut finansmanı sağlayan kuruluşlara kaynak temin edecek, alacakların devralınması ve devredilmesi, konut finansman fonu kurulması ve bu yolla konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi, varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasası aracını ihraç, devralınan alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi, sistemden kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen ya da tamamen garanti edilmesi veya garanti edilmesine aracılık ve diğer konularda faaliyet gösterecek. Bu kuruluşların konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin 400 milyon YTL'ye kadar olan kısmı Hazine'nin geri ödeme garantisi altında bulunacak. İlk ipotek finansman kuruluşunun ise kamu öncülüğünde oluşturulmasının planlandığı ifade edildi. İçinde Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıflar Bankası, TOKİ gibi kamu kurum ve kuruluşlarının ortak olabileceği kaydedildi.
Mortgage sistemi kapsamına girecek olan konutların yapı kullanma izni almış olmaları şartı aranacak. Böylece kaçak yapılaşmanın önüne geçilecek. Konut finansmanı tanımına uygun olması şartıyla konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi de sistem içinde değerlendirilebilecek. Deprem tehlikesi ve ve kentsel dönüşüm projelerinin getirdiği ihtiyaçlar da giderilebilecek. İcra İflas Kanunu'nda yapılacak değişikliklerle ipotek teminatlı olarak konut finansmanı amacıyla kişilere sağlanan kaynakların ödenmemesi durumunda söz konusu ipoteklerin paraya çevrilme süreci de kısalacak. Bunun için gerekirse haciz yapılabilecek ya da rehnini paraya çevirebilecek.
Sistemde konutun ayıplı olması hususu da düşünüldü. Eğer konutta herhangi bir ayıp olursa, satıcı ve diğer sorumlular ile birlikte konut finansman kuruluşu da sorumlu olacak. Ancak bu sorumluluk teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile kullandırılan kredi miktarı ile sınırlı olacak. Eğer satın alınan konut zamanında ya da hiç teslim edilmezse tüketiciye karşı satıcı ile birlikte konut finansmanı kuruluş da kullandırılan kredi miktarı sorumlu olacak.
Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgi vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesi koşullarını içeren "Sözleşme Öncesi Bilgi Formu" vermek zorunda olacaklar. Bu formun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz olacak. Konut finansmanı sözleşmelerinde ise kredi tutarı, yıllık bazda faiz tutarı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı), toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderleri itibariyle dağılımı, istenecek teminatlar, borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları gibi çok ayrıntılı bilgilere yer verilecek.
İster sabit isterse değişken faiz uygulanabilecek
Kişiler alacakları kredilerde ister sabit isterlerse de değişken faizi seçebilecekler. Aynı kredi için her iki yöntem de esas alınabilecek. Oranlar sabit belirlenirse; sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde ise başlangıçta sözleşmede belirlenen oranlar, yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami oranları aşmamak üzere ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şartı aranacak.
Kredide faiz oranı sabit olarak belirlenirse sözleşmede yer verilmesi şartıyla bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması söz konusu olabilecek. Ancak bu durumda konut finansmanı kuruluşu tüketiciden erken ödeme ücreti isteyebilecek. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde 2'sini geçemeyecek. Oranlar değişken olarak belirlenmişse de erken ödeme ücreti talep edilemeyecek. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin nasıl yapılacağına Bakanlar Kurulu çıkaracağı bir yönetmelikle belirleyecek.
Konutların değerinin önem kazanacağı sistemde, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansı alınması gerekecek. Bunun için Türkiye Gayrimenkul Değerleme Meslek Birliği'ne üyelik için başvuru yapılması şartı aranacak.
Yasa çıkarıldıktan sonra da bazı ikincil düzenlemelerin yapılması gerekecek. Örneğin SPK, ipotek finansman kuruluşlarının kuruluşlarına, faaliyet izin esaslarına, tabi olacakları yükümlülüklere, Bakanlar Kurulu; konut finansmanına yönelik işlemlerde vadesinden önce yapılan ödemeler için faiz, komisyon ve kar payı indiriminin ne şekilde yapılacağına, Merkez Bankası; değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasları, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı da tüketicilere verilecek sözleşme öncesi bilgi formunun standartları, değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esasları ayrıca belirleyecek. Yani yasa çıktıktan sonra bu ikincil düzenlemelerin de teker teker çıkarılması gerekecek.
* Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, "Konut Finansmanı Fonu" oluşturulacak. Fon geri ödeme güçlüğüne düşerse SPK, fonun idaresinin Yatırımcıları Koruma Fonu veya atanacak diğer bir temsilci tarafından yürütülmesine karar verebilecek.
* Varlık finansmanı fonu oluşturulacak. Fon; ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan mal varlığı olarak tarif edildi.
* Konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek.
* Konut finansman fonlarının düzenlenmesinde katılma belgesi niteliğinde menkul kıymetler oluşturulacak. Konut finansman fonu katılma belgeleri vadeli ve kuponlu ihraç edilebilecek, borsalarda işlem görebilecek.
* Satışı istenen taşınmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından yapılacak. Bunun için 3 yıllık bir geçiş dönemi olacak.
* Konut finansmanı amaçlı kullanılan kaynakların, faiz ve kar payı ödemeleri, kişilerin gelir vergisi matrahından düşürülebilecek.
*Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek.
* Konut finansman fonları ve varlık finansmanı fonları 2006 yılından itibaren devreye girecek yüzde 15'lik stopajda istisna olacak.
Bankaların, uzun süren Mortgage hazırlık sürecinde ellerini çabuk tutarak konut kredisinde vadelerini uzatması ve faizlerini düşürmesi, kamuoyunda 'Mortgage başlandı' şeklinde algılandı. Ancak sistemin şu anda bankaların verdiği uzun vadeli konut kredileriyle karıştırılmaması gerekiyor. Kısa bir süre önce açıklama yapan Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener de bu noktaya dikkat çekti. "Kredi vadesi itibariyle benzerlik varmış gibi görünse de sistemin işleyişi tamamen farklıdır. Mortgage sistemi daha güvenli bir yapıyı ifade eder" diyen Şener, Mortgage sisteminde oluşacak kredilerdeki faiz oranlarının şu andaki yüzde 1.30 seviyesinden daha düşük olacağının altını çizdi.
Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doğan Cansızlar, Türkiye'de bankaların kendi mevduat kaynakları ile sisteme ilişkin orta ve uzun vadeli finansmanları yapmalarının mümkün olmadığını, dolayısıyla yurtdışından taze kaynak ve orta ve uzun vadeli kaynakların bulunması gerektiğini söyledi. Bu anlamda yurtdışından oldukça önemli ve yoğun ilgi olduğunu kaydeden Cansızlar, bu sistemi bekleyen çok sayıda yabancı yatırımcı bulunduğunu ve bu yatırımcıların hem teknik destek istediklerini hem de fonlama açısından hazır olduklarını bildirdiklerini söyledi. SPK olarak, yurtdışından ilave kaynak girişine yönelik önemli bir düzenleme getirdiklerini ifade eden Cansızlar " Biz bu anlamda yurtdışından orta ve uzun vadeli fonların Türk sermaye piyasalarına gireceğini tahmin ediyoruz. Yabancı yatırımcıların gelmemesi için herhangi bir sebep yok." dedi.
Tutulu Satış
Tut Sat sistemi
Tutulu satış sisteminde öncelikle satın alınmak istenilen konutun belirli bir miktarı peşin olarak ödenir. Bu miktar genellikle toplam satış bedelinin yüzde 25'i dir. Peşinat istenilen oranda artırılabilir. Tutulu satış sisteminde ödenilen peşinat oranı ve ödeme vadesi, yıllık bileşik faiz oranını etkileyen en önemli faktörlerdir.
Buna göre yüzde 25'i peşin ödenilen bir konutun geri ödeme vadesi 15 yıl ise farklı faiz oranı, 30 yıl ise farklı faiz oranı uygulanmaktadır. Aynı şekilde vadesi 30 yıl olan bir ipotek peşinatı yüzde 25 ise faiz oranı farklı, daha yüksek ise faiz oranı farklıdır.
Bütün bu işlemlerin üstüne Closing Costs denilen kapanış masrafları eklenmektedi. Bu masraflar satış işleminin başında peşin olarak ödenebileceği gibi Tutulu satış vadesine de yayılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta kapanış masraflarının vadeli olarak ödendiği takdirde Konut kredisinde uygulanan faiz oranıyla geri ödeneceğidir.
Tutulu satış faizlerini düşürmek için dikkat edilecek noktalar
Tutulu satış, mortgae, Konut kredisi faiz oranlarını düşürmek için aşağıdaki noktalara dikkat etmelisiniz :
- Henüz hangi konutu satın alacağınıza karar vermediyseniz ne kadarlık bir evi ödeyebileceğinizi belirleyin.
- Ödeme limitlerinizi belirledikten sonra ödeyebileceğiniz maksimum peşinatı belirleyin. Unutulmaması gereken önemli bir nokta ödenecek peşinat ne kadar yüksek olursa yıllık bileşik faizin orantılı olarak düşeceğidir.
- Peşinatı belirledikten sonraki adım aylık ödeyebileceğiniz rakamı belirlemektir. Aylık ödeyebileceğiniz rakamı belirlerken kendinize karşı dürüst olmalı ve mutlaka minimum ödeme rakamında karar kılmalısınız. Aylık ödeme rakamınızı gerçekci bir şekilde çıkarmanız size tutulu satış kredinizin geri ödeme vadesini verecektir. Böylece mümkün olan en kısa vade de ipotekli ev kredinizi geri ödeyebilir, faiz oranlarını daha aşağılara çekebilirsiniz.
- Satın alınacak evin koşulları; Bu nokta mortage yani tutulu satış kredinizin faizine doğrudan bir etki etmese bile unutmamanız gereken closing costs dediğimiz kapanış masraflarıdır. Kapanış masraflarının bir kalemi olan ev sigortası poliçesinin yapı denetiminden geçmiş, özellikle depreme dayanıklılığı ölçülmüş, riski az evlerde daha hesaplı olacağıdır
Konut Kredisi
Konut kredisi
| | |
Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç sahiplerine verilen, henüz vadeleri 5 ile 20 yıl arasında değişen bireysel kredilerdendir.
Konut kredisi almak için satın alınması düşünelen konutun tamamının bitmiş olması gerekmektedir. Henüz bitmemiş, yakın zamanda bitecek konutlar için kredi düşünülüyorsa kredi talep edilen banka ile özel bir anlaşmaya varılabilir.
Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler :
- Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport)
- Gelir beyannamesi ( Ücretli çalışanlar için )
- Vergi Levhası ( Serbest çalışanlar için )
- Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili
Güncel Konut kredisi faiz oranları :
Günümüzde konut kredilerinin faiz oranları yıllık bileşik faiz gözönüne alındığında %25 - %35 arasındadır.
Güncel konut kredisi faiz oranları için ilgili bankaların üzerine tıklayabilirsiniz.
Yeni devreye girecek Konut Kredisi sistemi MORTGAGE:
Konut kredileri - Tutulu satış sistemi Türkiye'de devreye girdiğinde Amerika'da Mortgage sistemi denilen uzun vadeli, kira öder gibi ev sahibi olma sistemine dönüşecektir. Böylece tutlu satış şirketleri uzun vadeli kredi veren ve satın alınan evi ipotek karşılığında kullandıran kurumlar olacaklardır. Tutulu satış sisteminin çalışma prensibi henüz Türkiye'de tam olarak belirlenmemiş olsa da yurtdışında aşağıdaki şekilde işlemektedir :
- Mortage - Mortgage başvurusu yapan şahısların iletişim bilgileri alınır.
- İletişim bilgileri daha sonra Konut kredisi veren tutulu satış şirketlerine iletilir.
- Bu şirketler şartlarını ve olanaklarını anlatabilecekleri bir görüşme sonunda anlaşma sağlanırsa satın alınacak konutun peşinatı düşüldükten sonra kalan kısmını kredi olarak verirler.
Tutulu satış sisteminin işleyişi ile ilgili daha detaylı bilgiyi Tut sat sayfasından alabilirsiniz.
Konut kredisi almak için gereken şartlar (henüz kesinlik kazanmamıştır)
- Öncelikle alınacak ev kredisini aylık olarak ödeyebilecek bir gelirin olması
- Satın alınmak istenilen evin belirli şartlara uyması
- Ev kredisi almak isteyen şahısların kefil beyan edebilmeleri
- Satın alınacak evin Morgage yani Tutulu satış kredisi veren şirket adına ipotek edilmesi olarak özetlenebilir.
Mortgage (Tutsat) nedir ?
Mortgage nedir ?
Mortgage sistemi kira öder gibi, aylık bütçenizi sarsmayacak rakamlarla ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Mortgage satış sisteminde satın alınmak istenilen evin bedeli eksperlerce değerlendirilir, kredi almak için belirli bir peşinat hazır ise, (ki bu genellikle evin satış bedelinin %25'i olur) kalan miktar Mortgage sağlayan yani kredi veren tarafından ödenir. Ev kredisi veren kuruluşlara Amerika'da Lender denilmektedir. Türkiye'de de kısa süre içinde yasal altyapının kurulması,ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların hazırlıklarını mümkün olan en kısa sürede bitirmesi beklenmektedir. Mortgage veren kuruluşa kalan borç 15 ila 30 yıl arasında değişen sürelerde geri ödenebilmektedir.
Mortgage sistemi Türkiye'de 2006 yılının başında devreye girecektir. Yasal çalışmaların bitirilmesi ile ilk etapta Mortgage kuruluşları oluşturulacak (Tutulu satış kuruluşu - Konut kredisi kuruluşu). Bu kuruluşlar daha sonra ev satın almak isteyenlere çeşitli şartlarda ev kredisi sağlayacaklardır.
Mortgage sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlaycaktır.
Mortgage ne zaman başlayacak ?
Mortgage sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. Gerek Kredi verecek özel kuruluşlar gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları Mortgage sistemi ile ilgili son detayları da sonuçlandırmaya ve Konut kredisi sistemini 2006 yılının başlarında uygulamaya geçirmeye hazırlanmaktadırlar.
Mortgage ile ev sahibi olmak
Eğer yeni bir ev almayı düşünüyorsanız bu kararınızı tekrar gözden geçirmenizde fayda var. Yeni ev almayı düşünenler için mevcut durumda çok fazla seçenek yok. En iyi ihtimalle ev almak için gereken miktarın büyük bir kısmı tedarik edilmiştir. Geride kalan varsa ya eş dost ya da bankalardan kısa süreli ihtiyaç kredileri halinde çekilmiş ve evin bedeli peşin olarak ödenmeyi beklemektedir.
Emlak piyasası ise mortage sisteminin devreye gireceğini öğrendiği günden itibaren ev fiyatlarını belirlemekte kararsız kalmaktadır. Ev fiyatları kısmen artmış, artmayanlar ise Tutulu satış sistemi - Konut kredisi sisteminin başlamasını beklemektedir.
Şu anda yeni ev satın almak isteyenlere tavsiyemiz satın alacakları evin daha önceki fiyatı ile şu anki satış fiyatı arasında bir fark olup olmadığını iyi öğrenmeleridir. Eğer ev kredisi alarak ev sahibi olmak daha cazip geliyorsa devreye girecek Tutulu satış sistemini (Mortgaeg - Konut kredisi) beklemeleri ve Tutulu satış sisteminin avantajlarından yararlanmalarıdır.
Basında Mortgage - Konut kredisi - Tutulu satış sistemi
Son günlerde basında Mortgage - Konut kredisi - Tutulu satış sistemi ile ilgili bir çok haber çıkmaktadır. Konut kredisi - Tutulu satış sistemi ile ilgili haberleri yeri geldikçe sitemizde yayınlayacak ve yeniliklerden sizleri haberdar edeceğiz.
Mortgage başvurusu için
Mortgage sistemi hayata geçtiğinde mevcut fonlardan ilk sıralarda yararlanabilmek için ön başvuru yapın kazançlı çıkın
Mortgage Başvurusu için tıklayın
Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı.
Mortgage ya da Tutsat olarak bilinen konut finansmanı sistemine ilişkin tasarı, TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı. Mortgage yasasının çıkmasıyla önümüzdeki dönemde Mortgage kanununa uygun düzenlemelerin yapılması bekleniyor.
Mortgage Kanunu neler getirecek?
Mortgage yasasının TBMM den geçmesiyle Mortgage sistemi ile ev alımları mümkün hale geldi. Görüşmeler sırasında ilk kez ev sahibi olacak ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşürme olanağı tanıyan düzenleme yasadan çıkarıldı.
Mortgage faizleri ne olacak?
Tutsat yasası ile düşme eğilimi gösteren faizlerin önümüzdeki dönemde daha da düşmesi bekleniyor.
İlk kez ev alacaklara vergi indirimi var mı?
Ne yazık ki ilk kez ev alacaklara vergi indirimi yasa görüşmeleri sırasında yasadan çıkarıldı. Bu nedenle vergi indirimi şimdilik söz konusu değil gözüküyor.
Mortgage yasası nedir? Mortgage Tutsat kanunu detayları nelerdir?
Tutsat yasası hakkında hazırlayacağımız özel bültenimiz ile bütün sorularınızın cevaplarını bulabileceksiniz. Tutsat yasası ile ilgili detaylı bilgi almak için bültenimize şu linki kullanarak üye olabilirsiniz.
Tutsat ya da Mortgage Yasası
Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı.
Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Tasarısı (mortgage) TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. K abul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.
Vergi teşviği yok
Bakanlar arasında tartışma konusu olan ve 100 bin YTL'ye kadar alınacak kredilerin faizinin ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme ise yasa metninden çıkarıldı. Gerekçede, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi.
Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, Konut Finansmanı Fonu oluşturulacak.
Değişken ve sabit faiz seçeneği
Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.
Arsasına ev yapacaklara kredi
Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.
Mevcut kredilerin durumu
Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.
Sözleşme öncesi bilgi formu
Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.
Borcunu peşin kapatana ceza
Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
Zorunlu hayat sigortası
Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.
Finansman kuruluşlarının sorumlulukları
Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.
İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.
Borcunu ödememe durumu
Borçlunun temerrüde düşmesi (borcunu ödememesi) halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet (hemen ödenmeli) uyarısında bulunması gerekecek.
Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.
Değerleme Birliği kurulacak
Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak. Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak. Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek. Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak.
Teminat değeriYapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak. İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.
İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3'er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5'ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak.
Sözleşmede neler var?
Sözleşmelerde kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.
Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.
Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek.
Yüksek krediler revize edilecek
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, kanunla bitmiş, tamamlanmış, kullanma izni olan konutların satın alımında kredilendirmeye imkan sağlanacağını söyledi. Kanunla, tamamlanmış konutların finansal kiralanmasına imkan sağlanacağını, proje ve inşaat halindeki konutların da bu sistemden yararlanacağını ifade eden Abdüllatif Şener, şöyle devam etti:
"Konut sahibi olan kişilerin konutlarını yenilemek ve güçlendirmek ihtiyacı duymaları halinde, sahip oldukları konutu teminat göstermek suretiyle krediye ulaşacaklar. Ülkemizde depreme dayanıklı konut sorunu vardır. Mevcut konutların depreme dayanıklı hale getirme sorunu vardır. Buna önemli ölçüde finansman sağlayacak bir mekanizma devreye konuldu. Yeniden finansman kredileri söz konusudur. Bir konutu alırken kredi alan, daha sonraki yıllarda faiz oranlarının düşmesiyle önceki aldığı yüksek faizli krediyi ödemek istemeyenler, yeniden kredi alabilecek, eski kredilerini kapatabilecek."
Kamunun altyapı yatırımları
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış olan konut kredilerini ilgililerin, tutsat kredisine göre yenileyebileceğini dile getiren Şener, "Konut finansman sistemi tanımında bulunmamakla birlikte kanunun Resmi Gazete'de yayınlanmasından sonra menkul kıymetlendirme yapılabilecek başka krediler de var. Örneğin ticari amaçlı gayrimenkullere verilen krediler, o işyeri teminat gösterilmek suretiyle menkul kıymetleştirmeye konu olacaktır" dedi.
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Şener, kamunun altyapı yatırımlarına verilen kredilerin de aynı şekilde menkul kıymete dönüştürülmek suretiyle borsada işlem görebileceğini ifade ederek, böylece kamu yatırımlarına yeni bir finansman imkanının, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını bildirdi.
Hiç parası olmayan konut alamayacak
Kanun ile birlikte konut edinmenin kolaylaşacağını belirten Şener, "Ev sahibi olmayan, konutu bulunmayan veya bulunduğu halde yeni konut sahibi olmak isteyen insanlar, bu sistemle konut sahibi olabilecek" dedi. Tasarının görüşülmesi sırasında söz alan muhalefet milletvekillerinin, "Dar gelirliler konut sahibi olabilecek mi?" diye sorular sorduğunu hatırlatan Bakan Şener, şunları söyledi:
"TOKİ'nin yaptığı konutlarla, hiç imkan sahibi olmayan vatandaşlarımız da ev sahibi haline dönüştürülüyor. Hükümet buna da öncelik ve önem vermektedir. Halen bu projeler de yürümektedir. Ancak Mortgage sistemi ile birlikte hiç parası olmayanlar veya çok az parası olanlar (bunun miktarını koymayalım elbette) konut sahibi olamayacak. Ama şunu da bilmemiz lazım ki belli bir gelir düzeyine sahip olanlar, konut alabilecek. Birikimi olmayanlar ve bu nedenle sürekli kira ödemeye mahkum olan birtakım vatandaşlarımız, bu sistemden yararlanmak suretiyle hiç umut edemez durumda oldukları halde konut sahibi olacaklardır. Bu sistemle birlikte borçluluk artımı olacağı değerlendirmeleri yapıldı. Buna da katılmak mümkün değil. Çünkü borçsuz ve umutsuz yaşamaktansa, borçsuz veya heyecansız yaşamaktansa, borçlu ve umutlu olmak, daha fazla tercih edilecek bir durum."
Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek
Bakan Şener, ruhsatlı, depreme dayanıklı konut üretiminin artmasının, planlı kentleşmenin desteklenmesinin, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını belirterek, bu sistemden yararlanmak için inşaatların imar planlarına uygun olması gerektiğini vurguladı. Şener, "Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek" dedi.
Subscribe to:
Posts (Atom)